拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。房屋产权调换,即安置房。
一般情况下,开发商为了实现盈利目的,在安置土地上建造的房屋往往会超过安置所需房屋数量,并在交纳土地出让金的情况下将剩余房屋对外出售。则该部分房屋严格来讲,已不再属于拆迁安置房的范畴之内,而是与普通商品房一样可以直接对外出售,上市进行交易。
小产权房是相对于全产权房的一种俗称,是指国家不予颁发产权证的房产。多为农村集体经济组织或村民在集体土地上建造并向外出售的房屋。
《土地管理法》第63条明确规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,开发商若未对土地性质进行转换,则不能用于房地产开发建设。
因而出售该种房屋的行为违反国家关于集体土地的相关管理规定,无法取得国家颁发的房地产权属证明,则被俗称为“小产权房”。
因此“乡产权房”(即“小产权房”)非法定意义上的商品房。一旦购买,不但无法取得国家发放的房地产权属证明,且购房人的合法权益也难以保障。