以下是观点地产新媒体对东百集团副总裁、商业执行总裁袁幸福先生的采访整理实录:
观点地产新媒体:东百刚刚发了三季报,数据都非常不错,其中营收增长来自于商业零售收入的增加,那么商业零售的增长原因是什么呢?
袁幸福:这几年业绩的增长与我们前期预设的目标基本是一致的。2017年东百商业销售规模为 21.90 亿元,2018年达32.67亿元,同比增长 49.19%,2019年预计会在66亿元左右,同比增长102%。
之所以能实现高增长,与东百商业的变革有关,也与集团整体战略有关。
2017年起,东百集团实施“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略,其中商业零售作为核心主业发展板块,我们在发展机制上做了很多调整。
另外,在东百,“迭代更新”始终是个关键词,我们总是在不断地自我革新,寻找可持续发展的商业模型,提升企业的核心竞争力。
观点地产新媒体:东百现在提的一个概念叫做超级百货,怎么理解?它和原来百货的区别是什么?
袁幸福:“超级百货”,是集百货的商品力和运营力、购物中心的体验,以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种,这样一个复合的商业模式明显地有别于传统百货及购物中心。
观点地产新媒体:很多人认为传统百货渐渐成为“过去式”,未来商业地产的发展还是要以购物中心为主,您赞同这个看法吗?
袁幸福:第一观点,我不反对。中国每一个城市里都有一家传统百货,它们有很多共性,比如位于城市中心,体量偏小,结构偏老化。
如果还是按照以前的打法去做百货,说传统百货将成过去式,我不反对。因为消费者在变,需求也在变,这是消费升级的本质。
第二个观点,我个人认为购物中心或许也将面临洗牌,因为它的商业模型也存有弊端。
传统购物中心里零售转换率很低,但事实上零售才是所有商业体中产出最大的业态。
购物中心业态里,传统模式是做“二房东”,缺少经营和消费者的数据和整合商品资源的营销,在运营上比较粗放,在这个追求零售效率的年代,未来的压力也是很大的。
我们要做的是融合体,将自己定位为零售服务商,不仅要服务我们的消费者,还要服务好品牌商,并形成利益共同体,实现双赢,所以我们专注于运营能力和服务水平的提升,这才是做零售的本质。
观点地产新媒体:百货业态是不是先天具有区域限制,没办法在异地做很好的落地生存和成长,您认为这个情况的原因是什么?
袁幸福:百货公司有区域性,但不是绝对的。因为全国的行业资源是共通的,大多数的品牌都是全国性品牌。
全国有很多连锁百货公司都很成功,比如我的老东家银泰,在浙江做得很好,在安徽也做得很好,东百在兰州开了一个24万平方米的购物中心,做得也不错。
每个城市都有多年来自然形成的商业格局,能不能进来插旗帜,首先要进行充分调研,了解什么样的商业模型才能在这里生存,和竞争对手之间形成互补和差异化竞争。
与做住宅地产不同,我们不能把房子建好卖了就走,开店只是第一步,后期靠的是运营能力。
观点地产新媒体:现在很多商业地产都在加强线上和线下的相互作用,东百在这方面有什么合作或尝试?
袁幸福:我们已经开始布局做线上平台,大概在明年3月份上线。我们要实现全域销售,第一目标是卖向全福建。
线上商城不是把所有商品都搬上去,而是聚焦几个产品线。首批上线的是化妆品这种标准品类,我们有信誉背书优势——保证100%正品,另外我们化妆品品牌布局到明年就基本完成了,到时将与全国一流商场站在一条阵线上。
除了标准品,我们也上一些引流品。我们可以和厂家直接谈,有很大的价格优势。
我相信再过一到两年所有的品牌线上、线下价格都一体化了,都能更好地服务消费者全时全域的消费需求。
观点地产新媒体:您是2017年加入东百的,东百的调改也是从2017年开始,这个调改是您主动提出来的,还是以前东百就有这个想法,只是没找到合适的人?
袁幸福:东百本身想调改,但是一直找不到准确的方向,也没有这么大的决心。
在我的职业生涯中,经历过多次商业项目的大调整,也取得了一点点小成就,积累了一些实战经验。
我们能在短短6个月内,完成东百中心的大调改,主要还是因为我们董事长的充分信任,以及团队的通力协作。
观点地产新媒体:一个好的商业项目因素,比如地段、设计、运营和招商,你更看重哪个环节?
袁幸福:首先,要看这个地段适不适合做商业,做什么样的商业。如果周边居民结构和未来流动结构偏好,我们就会考虑。
为什么我们调研时首先要锁定3公里内的客群?因为商业是围绕消费者做定位的,必须分析透。
第二,要看项目的容量,有没有足够的发展空间。
我认为,未来城市大部分商业都会是社区型商业,它们难以覆盖全客群,也许只能真正服务好3公里以内的客群,但即便这样也是能经营得不错的,因为这些消费者来最方便,人和商场的黏度也就最大。
而我们的方向是要做精致的商业项目,即使是做社区型商业也是做精品社区商业,服务这个群体里优质、时尚的人群,这是我们想做的。
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