房地产投资者兴趣逆转 内地房企离岸债多数大幅折价

  尽管对中国房地产市场面临崩盘的担忧不绝于耳，但是中国房地产企业海外发债的热情却一路高歌猛进。

  交易数据提供商Dealogic公布最新统计，短短5个月，中国房地产企业海外新发行离岸债券创下132.74亿美元的历史新高；35笔交易占全部中国企业境外发债交易的33%。

  投资者兴趣逆转

  “目前海外发债的内地房地产开发商主要为一些评级在BB及以上的公司，而由于受很多负面因素的影响，投资者对一些中小型企业更加谨慎，只有那些楼盘抗跌能力强、公司管治较好的企业才能顺利获得融资。”星展银行董事总经理郑思祯在接受《21世纪经济报道》采访时指出。

  “相比之下，那些过度扩张的评级较低的企业，即使提供很高的利息，也很难发得出去，投资者宁愿投资一个利息6.5厘风险较小的企业债券，也不愿投资8厘的高风险债券。”她坦言。

  投资者对内房企债券的兴趣近日发生逆转。以碧桂园为例，公司5月16日宣布将发行5.5亿美元于2019年到期的优先票据，票息为7.875%。预期发行票据将获惠誉BB+评级，标准普尔BB评级，穆迪Ba2评级。

  但市场人士透露，此前因投资者对碧桂园过度扩张表示担心，认购冷淡，公司甚至一度推迟发债。此后，碧桂园向恒地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5亿美元，才最终吸引投资者认购，最终得以成功发行。

  本报记者获得的资料显示，碧桂园此次发债最终总共获得188个账户的26亿美元的超额认购，其中67%为基金，19%为私人银行，7%为银行和保险(放心保)公司。从地区分布上看，主要以亚洲地区的机构投资者和私人银行客户为主。

  “这可能是房地产市场走弱的一个征兆，我记得几年前也有过类似的例子，房地产企业必须通过向个别富豪定向配售一部分债券，才能成功把债发出去。”郑表示。

  这离碧桂园上次发债融资仅仅隔了八个月。公司上一次发行美元债券是在2013年9月，发行了票面利率为7.25%的8年期美元债券，融资7.5亿美元。碧桂园财务报表显示，2013年公司负债率由上一年的51.6%飙升至五年高位的64%。此外，受累于“进取的买地策略和新盘动工”，公司的营运现金流连续两年维持为负数。公司的总负债也由2012年底170亿元大幅攀升56%至去年年底的266亿元。

  某外资银行的债券销售主管亦表示，“目前投资者对房地产债券的态度正在发生逆转，比如私人银行客户，他们作为这一市场的主要投资者，在成交方面积极性有所下降，另外一些基金公司对于是否扩大这个行业的投资也显得更加谨慎。”

  西方资产管理亚洲投资联合主管孙应梅日前表示，目前该基金主要投资于评级在BB或者BBB的一线开发商，比如龙湖、万科、碧桂园等，而不会购买一些评级在B或者以下的小开发商。此外，为了控制信用风险，该基金主要投资一些年限在3-5年的短期债券。

  被穆迪评级为Baa及Baa以上或被标准普尔评级为BBB及BBB以上的债券一般被认为是投资级的债券，债券质量较高。