张辉解读三中全会公报楼市：行政调控弱化是大势

　　1、“面对新形势新任务，全面建成小康社会，进而建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴的中国梦，必须在新的历史起点上全面深化改革”。

　　解读：明确“全面建成小康社会，进而建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴的中国梦”的发展目标，坚定“通过全面深化改革来推动社会经济发展”的决心。楼市发展与宏观经济呈现正相关关系，只要宏观经济能够持续保持中高速增长，只要能够全面建成小康社会，那么楼市的发展就有了大环境的基础支撑，就有了保持持续增长的基础动力。只要经济有发展，楼市想不发展也难。

　　2、“紧紧围绕更好保障和改善民生、促进社会公平正义深化社会体制改革，改革收入分配制度，促进共同富裕”。

　　解读：收入不均是造成平均房价高于大多数居民购买力的根源，富裕人群的财富水平抬高了平均房价，也直接造成了居民在居住条件和不动产财富上的巨大差距。有些人有能力购买高档住房、多套住房，有些人却连一套自住的普通住房都买不起。除了市场原因和个人原因，收入分配制度等多方面因素导致了收入差距和购买力差距。“更好保障和改善民生、改革收入分配制度、促进共同富裕”有利于缓解居民的收入差距和购房能力的差距，有利于提升刚需的购买力水平，有利于创造更多的改善型和多次改善需求。

　　3、“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

　　解读：强调“市场在资源配置中起决定性作用”，表明今后政府对市场的干预会减少，市场化的调控有望逐步增强，行政调控则有可能逐步弱化，这是大势所趋。当然，当市场失调、自身已经无法调节的时候，救急性的行政调控依然是不可避免的，比如限购、限价等。因此，当楼市自身恢复调节能力之前，指望限购、限价的取消，同样是无视前提条件的一厢情愿。

　　4、“建立城乡统一的建设用地市场”。“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制”。

　　解读：城市建设用地和农村集体建设用地，除了征地之外，两个土地市场目前基本完全独立，相互间无法直接进行资源流动和交易。“建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换”，意味着农村集体建设用地有望趋势性的逐步入市，纳入统一的城乡建设用地市场进行流动和交易。“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换”，也意味着可能打破征地拆迁标准过低甚至打破单一的征地方式的痼疾，以更多的保障农民权利，推动农村集体建设用地等的价格形成机制市场化和入市交易。由于众多的利益和制度需要逐步破解，这个过程还亟需具体政策的推进，目前来看还很难给出明确的时间表。允许农村集体建设用地入市，有利于缓解城市房地产开发用地的供应紧张，但是说农村建设用地短时间“大规模、无限度”入市，基本还没有可能，这更可能是一个缓慢推进的漫长过程。