楼市远未达到总量过剩 2017房地产形势延续今年态势

    11月30日，首开集团董事长潘利群在和讯网主办、中国建设报战略支持的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示，以家庭为单位衡量，中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离，即便房地产市场达到总量平衡，也不意味着绝对过剩。

　　与长期以来的高收益相比，目前房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平，130家上市房企平均净利率已从2011年高点的16.9%持续下滑到近两年的个位数，正不断地向规模以上企业6%的平均净利率靠近，与美国500强归属母公司7%的平均净利率只有一步之遥。

　　潘利群认为，要认清房地产的趋势，要从房地产直接动因入手，如果说货币是直接的驱动因素，很难解释负利率时代的日本，房地产依然举步维艰；如果人口是主要因素，那么东南亚国家房地产市场为什么不够繁荣。

　　因此，在他看来，人口和货币之外另有他因，而更核心的因素有两个，一个是组建家庭，形成最小单位的聚集，直接催生了房地产的消费量；一个是迁徙和迁居，脱离一种聚集状态，进入新的聚居状态，直接提出新的消费需求。

　　根据潘利群提供的数据，从家庭角度来讲，中国家庭总数持续快速增长，并且远远超过人口增长的速度。2010年达到4.2亿，随着中国家庭小型化趋势深化，2040年，我国将有5亿家庭。在他看来，如以家庭数作为市场参考基数，以套分析，比以面积分析更科学，更直观。

　　“以家庭为单位衡量，中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离，也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的城套住宅里面，即便房地产市场达到总量平衡，也不意味着绝对过剩”，潘利群说。

　　潘利群对和讯网表示，房地产行业受各种因素，特别是政策因素的影响非常大，准确把握明年行业的趋势并不容易，但是根据当前的形势来看，明年的基本点有4条。

　　第一，房地产事关国计民生，因此政府对于房地产市场高度重视，高度关注房地产行业的发展趋势和发展状况。因此会采取多种措施指导和推动行业更健康的发展。

　　第二，房地产企业要更加关注政府和市场两方面对行业的影响。房企要严格遵守国家政策，适应市场变化，积极采取措施，特别要提升对产品的关注度，适时调整经营策略。

　　第三，当前房地产行业在国民经济和社会发展中依旧扮演着重要角色。在此基础上要使行业健康可持续发展。作为有社会责任感的房企也不希望房地产行业大起大伏。

　　第四，明年仍然可能是房地产企业寻求转型或者寻求新的业态和业务增长点的一年，企业应在这样一种背景下不断地去探索和摸索适合自己企业特点，推动企业可持续发展的方式方法和路径。

　　潘利群称，总体来看，明年房地产形势应该是延续现在的基本状况，延续平稳推进的态势。