张亚峰：房地产投资增速即将下滑 资产泡沫有所浮现

    中垠地产执行董事、党委书记、总经理张亚峰在和讯网主办、中国建设报战略支持的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示，对于房地产市场来说，调控非常及时必要，同时国家在制定各种政策的过程中可以搭建一些控制性的平台，稳定政策预期。

　　目前资产泡沫有所浮现，后期会继续使用调控政策，但是消费者需求需要培养，同样也需要树立信心，如果消费者持续观望等待，那么消费也会遇到问题。这种信心的改变和前期政府的调控以及企业的预判，三者之间的矛盾形成了一个极速的冲击，这种极速的冲击给我们带来了今天的困难。如果这种影响持续两年到三年，甚至五年，将会带来更加复杂的局面。。

　　对于房地产市场投资增速，张亚峰表示，总量仍然会加快，但增速可能会下降，区域分化会很明显。未来房地产稍纵即逝战略快速的打法会在各个战场上比比皆是，快速打、快速卖，保产品的去化率，保产品的现金流，保产品区域性的口碑，都缩短了产品的周期生命，生命周期得到了缩短，不是产品本身的好坏缩短了，而是营销手段、推广手段会发生变化。

　　另外，张亚峰称，未来中垠地产不是开发商，而是要做运营商，这里面会有文章可做，未来越做，开发量越少，运营量越大，怎么把运营做好，这是需要真功夫的，现在就要开始埋藏运营的人才，为10年以后做铺垫。

　　以下为和讯网与张亚峰对话实录：

　　和讯网：今年房地产市场起伏较大，您怎么看待接下来一段时间整个房地产市场的走势，是否会像2014年一样出现量价齐跌？

　　张亚峰：国家在制定各种政策的过程中可以搭建一些控制性的平台，保持政策的延续性和稳定性。作为政府的监管部门，其预控手段和监控手段以及对未来发展的计划和控制要更加科学。当然我们要不断地在自我修正、自我调整、自我改革、自我创新中去完善。

　　实际上现在政府和企业都进退两难，当然有一些企业在今年会说利润率达到了7.8%，但是如果没有土地溢价和高房价，那么经济和企业经营都会非常恶劣。这说明了三件事。

　　第一件事，他们的资金现金流有问题，要不然利润不会这么低。

　　第二，他们在过去拿的土地成本和售价之间利润空间很窄。

　　第三，去化周期比较漫长，只是在后期短期的时候才造成利润的猛长。

　　这就代表着人们需求信心的改变，这种信心的改变和前期政府的调控以及企业的预判，三者之间的矛盾形成了一个极速的冲击。这种极速的冲击给我们带来了今天的恶果，我认为需求群体需要培养、需要树立信心，如果这种打击会带来又是两年到三年，甚至五年的重新培育，那么怎么让经济再复苏起来。

　　去年地王频出，今年地王频出，前后大概一年的时间内这种调控没有分时实施、没有分段实施、没有分地实施。如果在2013年、2014年就预判到今年的经济这样发展，就应该想到怎么办。

　　市场经济一定是有度的市场经济，不能是无度的市场经济，有度的市场经济是在一定的平台上涌现有形的手，无形的手自己琢磨去，你去观察和分析它，那才是企业的特质，企业产品的特质、企业管理的特质、企业价值观的特质，是这样形成的。说开发商进退两难，政府也进退两难，我们本身又是客户，客户就是观望、等待、明确。

　　和讯网：您认为明年的调控政策和今年会有什么区别？

　　张亚峰：我认为会舒缓、会拉长、会修正。短期内不可能进行修复，但是在明年的二季度末、三季度会有一定的修复政策，一定有人会像我这样提出来，未来这样做是有问题的。有形的手是控制宏观的决定性东西，无形的手是调控未来节奏的。

　　和讯网：您认为房地产投资的增速会有一个怎样的变化？

　　张亚峰：总量增速仍然会加快，但总量加快的加速度会下降，区域分化会很明显。未来房地产稍纵即逝战略快速的打法会在各个战场上比比皆是，快速打、快速卖，保产品的去化率，保产品的现金流，保产品区域性的口碑，都缩短了产品的周期生命，生命周期得到了缩短，不是产品本身的好坏缩短了，而是营销手段、推广手段会发生变化。

　　今后的城市更新会得到另外一个转化来促进经济的发展，今年又下来一个政策，政府可以拿土地做PPP，这就是我们一个重大的政策信号。政府拿了土地，我们又具有产品设计的能力和经验，去帮他做一个产品，然后推向市场，政府不用掏钱，我们可以少掏钱，降低了成本，形成共赢。我觉得这个趋势将是城市更新建设上非常重要的一个方面。