追加楼市调控剑指投资投机性购房 可能进入速冻模式

在加杠杆背景下形成的价格暴涨，对应的并不完全是有支付能力的需求。况且，持续两位数甚至超过50%的涨幅，更打击了真正的市场刚需，加剧了泡沫和金融风险，影响了实体经济发展。在这样的背景下，控制房价暴涨、防范泡沫风险已经成为确保楼市健康发展的首要议题。追加调控措施的着重点是限贷而非限购，通过限贷使供给与有支付能力的需求相对应，不仅有利于防止泡沫、降低风险，也有利于让市场规律真正发挥作用

日前，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，决定从11月29日起相应提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例；上海市住房公积金管理委员会也提出对二套房贷上浮贷款利率、下调贷款最高限额等措施。同日，天津市也相应提高了津籍居民的购房首付比例。

实际上，自之前超过20个一二线城市启动楼市调控以来，各调控城市房价环比涨幅均已明显收窄甚至出现下降，京沪深等部分城市房价同比涨幅也已呈回落趋势。在这样的背景下，同为直辖市的上海、天津两市同时再次出台更为严格的调控措施，反映出有关城市控制房价暴涨、防范泡沫风险并力图尽快见效的意愿，也向市场和公众传递了继续坚持调控方向不动摇的信息。

对此，有观点认为，楼市调控取得实质性成果前景可期。但也有人表示担忧，认为调控或对部分改善性需求的实现产生不利影响，有人甚至预判楼市可能进入“速冻模式”。

应该看到，相当一段时间以来，一线和部分二线城市房价暴涨幅度已经偏离了正常轨道。在加杠杆背景下形成的价格暴涨，对应的并不完全是有支付能力的需求。况且，持续两位数甚至超过50%的涨幅，更打击了真正的市场刚需，加剧了泡沫和金融风险，影响了实体经济发展。在这样的背景下，控制房价暴涨、防范泡沫风险已经成为确保楼市健康发展的首要议题。从各地的调控措施、特别是沪津两市的追加措施看，去杠杆的意图和指向十分明显。无论首套还是二套，无论提高首付比例还是上浮利率、下调上限，都旨在通过减杠杆抑制投资投机性购房，在防范风险的同时降低房价。

说到底，追加调控措施的着重点是限贷而非限购，通过限贷使供给与有支付能力的需求相对应，这不仅有利于防止泡沫、降低风险，也有利于让市场规律真正发挥作用。在这方面，是有国际经验可供参照的。大概两个月以前，加拿大政府财长宣布银行将收紧房贷额度、修改首套自住房出售时增值部分免税的规定，所有房屋按揭贷款还必须经过“压力测试”，以确保借款人有能力以更高利率偿还贷款。这些措施与我国部分城市的调控措施，是有异曲同工之效的。

也正是因为追加调控措施的原则是坚持居住属性，着力点是限贷而非限购，因此依然可以满足有支付能力的刚需和改善性需求。着眼长远，因为控制了投资投机性需求，也有望使一二线城市的楼市由卖方市场逐步转向买方市场，使楼市价格向符合价值的方向合理回归，从而满足更多刚需和改善性需求。

因此，在保持调控定力、扩大调控效果的同时，更要抓紧时机，加快结构调整，促进转型升级，尽快摆脱对房地产和土地财政的过度依赖，努力提高增长质量。要通过合理改革税费政策，鼓励各类企业、民间资本投资实体经济；要通过政策导向，引导信贷资金、社会资本投向关系国计民生、需要大力发展的传统产业、更新换代产业、高技术产业、重大装备制造业、新能源行业、环保产业。一二线城市的地方政府及相关职能部门，也要在深入调研的基础上，加大对有发展前景的实体经济的支持力度，促进传统产业转型升级；同时，在符合国家产业政策的范围内，培育并打造与实际条件相契合的新的经济增长点，使地区经济保持长远、稳定发展。