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楼市调控政策影响之下 开发商暂失坐等客户的好日子

来源:  第一财经网 青岛房掌柜  2017-04-26 11:51:49
[摘要]市场的变化正静悄悄地展开,又是一次轮回。而开发商销售部门又一次承受着巨大的压力

市场的变化正静悄悄地展开,又是一次轮回。而开发商销售部门又一次承受着巨大的压力。

4月的一个下午,一位年轻的开发商城市公司总经理正焦虑地在房管局门口徘徊,他一边和记者发着微信聊天,一边等待工作人员的到来。“预售证拿不到,项目开盘时间还没有定。”

如今,像他这样惆怅的开发商还有很多,随着今年市场调控带来的影响,预计开发商的日子将变得比较艰难。

限价之困

“绿地·海珀云翡预计将于2017年4月22日首发158平方米新品,同时新样板间对外开放。新房源楼栋为3号楼和5号楼,产品户型面积为102~178平方米,具体价格待定,首期价格约75000元/平方米。”4月23日,某房地产电商平台的一条信息,曝光了绿地集团北京大兴房地产项目的价格预期。

时间拉回去年2月23日,彼时北京春节后土地首拍,大兴区黄村镇地块被绿地集团以总价39亿元、配建1.5万平方米自住房竞得。中原地产首席分析师张大伟当时估算,该宗地楼面价超过了4.6万元/平方米,成为北京2016年第二宗居住类楼面价超过3万元/平方米的地块。

以接近5万元/平方米的楼面价计算,预期售价可能高达10万元/平方米。而在房价整体北高南低的北京,在南五环外的黄村,一个当时周边项目单价2.5万元/平方米~4万元/平方米、二手房约2.5万元/平方米的市场,超过10万元/平方米的豪宅未来将如何去化?

业界一片哗然。记者了解到,在拿地之时,绿地内部有京津事业部规模要达上海两倍的期许。由此,绿地一方面需向北京周边的天津、河北等地伸出触角,另一方面也需巩固北京市场的规模,在北京高端住宅混战中取得一席之地。

该项目被绿地寄予厚望,却面临“红线压顶”的困局。自去年9月底起,北京尚未见整盘预售均价超过8万元/平方米的项目获批。于高端项目而言,8万元/平方米成了一道横亘在眼前的价格“红线”。

绿地高端项目受阻使得北京绿地面临销售压力,而这在当下的一线城市中并非孤例。

某港股上市公司销售方面负责人对第一财经记者表示,该公司在北京开发的高端改善项目原计划售价超过8万元/平方米,但拿证过程中,几经博弈,公司的心理预期降至7.5万元/平方米左右。因拿证时的价格分歧,这个原本计划年初入市的项目如今也停滞下来。

如今,许多开发商正面临政府限价,都采取按兵不动的策略,并积极与地方政府博弈,试图以时间换空间。但逼近年中,销售的业绩压力真实地摆在那里,是继续观望,还是随行就市,对于开发商尤其是上市开发商而言,成了一道艰难的选择题。如何选择关乎报表中的利润数据,而做出选择的基本逻辑,一方面看企业今年的销售目标,一方面还需考量资金成本。

截至目前,北京“3·17”新政已满月。亚豪君岳会日前提供给第一财经的数据显示,新政一月来,北京商品住宅成交量已下滑21%。进入4月份之后,成交下滑尤其明显。4月1日~16日,北京商品住宅仅成交1106套,相比上月同期减少66%,相比去年同期更是出现79%的下滑。

“进入2017年之后,供应速度普遍放缓。而3月的新政再次收紧,使得在售项目的客源受到较大影响,原本预计4月入市的项目纷纷推迟。在取证受限以及需求洗牌的双重压力之下,预计4月市场供应也将在深度低迷当中收尾。”亚豪机构副总经理说。

压力骤升

开发商坐等客户的好日子已不见了,前所未有的压力更是放大了开发商在销售环节的失控。

据深圳规土委的备案数据,1月深圳共有7个项目入市,其中3个是住宅,到月末一手房成交1652套,环比下跌24%;2月,仅有3个项目入市,分别是臻湾汇、太子道、乐摩都会,住宅成交共有804套环比下降51.3%;3月,深圳共有六个项目入市,最终住宅成交仅有803套,环比持平,仍未回温。

纵有调控管制,但市场并未背离基本逻辑。市场需求决定市场成交,新房中,成交的份额最后被开发商瓜分。无力改变行业环境,提高占领的市场份额成为开发商应对调控的“醒世恒言”。

“还没有想好怎么卖,今年的货值没有按照之前预期推出。”一家上海房企总经理告诉记者。

和其他地方一样,上海的开发商也面临重压之下的推货问题。而对于拥有商办物业的开发商,可能就更加头痛。

目前上海有超过100个商业办公项目暂停网签,包括宝龙地产、新鸿基、富力地产、绿地集团等开发商的项目受到影响。

以宝龙地产为例,旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场,闵行区的吴泾宝龙广场,嘉定区的宝龙商业中心,奉贤区的宝龙商业广场等项目均已暂停销售。

受到影响的开发商都不好受,而在这个巨大压力同时,开发商已经开始逐渐变化策略。

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责任编辑:陈佩珊

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