加快培育租赁市场、租赁用途土地出让、竞自持比例,2015年以来一系列的租赁新政,让长租公寓市场保持了持续的高温热度。
从长租公寓在房地产行业的崛起之路来看,这个已经出现了不少“网红长租公寓品牌”的细分领域似乎早已经贴上了互联网的标签,不过在优帕克互联网首席运营官杨剑凌看来,长租公寓作为房地产行业组成部分,仍然是除了金融以外的另一个仍未被互联网改变的行业。
在2017博鳌房地产论坛的博鳌直播间中,这位语速飞快、逻辑清晰的优帕克互联网业务掌舵者表示,从阿里巴巴出来后做过O2O的创业,而之所以加入作为高端长租公寓品牌优帕克,正是因为希望发挥互联网的作用,解决这两个行业中的互联网化难题。
与目前人们熟知的集中式白领公寓品牌不同的是,优帕克集团成立至今已有15年之久,定位为高端服务式公寓市场,并且在2015年实施集中式项目战略之前,其一直以高端房源的分散式运营为主。
据介绍,目前公司拥有的房源规模为5万套,主要覆盖的地方为北京、上海、广州、成都和重庆等核心区域,旗下拥有三个品牌,分别为针对高净值人群的优帕克、偏中高端的优融和社区型的地产优家,不同品牌的定价区间分别从5千-3万/月租金。
优融为面向集中式管理成立的合资公司,地产优家则为优帕克集团与上海地产集团合资成立的一家公司,目前运营的是全国最大的中高端人才公寓。
随着潜在的中高端租客平均年龄的下降以及中国籍租客的增加,互联网将在获客渠道中扮演更为重要的角色,而在长租公寓这万亿级的市场中,未来5年将会发生质的变化。
“五年之后长租公寓市场会发生质变”
“我一直觉得长租公寓这个市场是被低估的。”在分析中国的长租公寓市场前景中,杨剑凌指出,有报告预测,到2030年国内整个租房市场规模能达到5万亿,基本上是现在的5倍,而实现这个巨大的转变的最大变量就是来自“增量人群”。
他认为,在房价门槛越来越高之下,国内的自有住房率会逐渐降低,而租赁住房会逐渐成为中国人住房的更主要方式,不仅以前过渡性刚需租客会进行消费的升级,更重要的是在前15年里几乎很少进入这个市场的以家庭为代表的收入人群,会成为未来长租公寓的主力租客。
随着以上两类人群的大量进入,长租公寓市场在未来的五年后才有可能发生“质的变化”。
“两类人群的一个共性是愿意为租房支付更高的租金,而这是刺激整个租房市场在服务和运营等多方面发展质的变化原因,并且核心是后一种增量人群,这个以家庭为单位的人群在教育、配套方面有更多的服务需求,并且此前几乎没有进入租赁市场。”
他进一步分析认为:“对于租赁公寓的情况,如果永远是年轻人的话,我觉公寓价值的挖掘有限。因为你会发现现在很多的白领公寓、青年公寓,年轻人住进去,一年以后的续约率会是很低。”
据市场数据显示,截至目前,在国内中高端服务式公寓领域,这种变化已经在发生。
在优帕克发展的这15年里,公司的主要客群是外籍高端商务人士。截至2016年,其中国籍租户不仅突破了0的记录,并且占比将近一半50%,此外租客的平均年龄也由以前42岁下降到34岁,“这说明,最近这5年中国的更年轻、更高收入的人群增速是非常大的”。
对此,杨总认为潜在租客的变化也使得公司在获客渠道上发生了变化,互联网扮演着越来越重要的角色。
“在10年之前我们是没有任何互联网的获客渠道,主要通过涉外门店的中介带客,但10年之后我们互联网获客占到了15%,现在从互联网上引流的是我们最重要的工作之一。”
“不担心房企的进入,最大的竞争者是个人小业主”
国内长租公寓市场成为香馍馍,不少公寓运营商以及房企纷纷进入这一市场,并且以极快的速度在全国大部分城市展开布局。
对此,杨剑凌表示,作为专业的公寓运营商其实并没有压力,相反的,不管是房企或者是运营商,他希望越来越多的专业公寓运营者能够进入这个市场。
在他看来,从国内已有的长租公寓品牌角度出发,目前公寓的市场有占有率仅有2%,远低于具有成熟市场的美国和日本,行业预期中国未来15年内的占比会介于两者之间,即品牌公寓的占比会达到20%,“这个比例是非常诱人的,如果能达到这个比例,相信每一个公寓品牌都能有一个很好的收益”。
另外,杨剑凌表示,不可忽略的一点是,长租公寓这一市场的门道还是挺多的,在这一领域要做好运营,仍然需要综合多方面的经验和技术。
2022-02-15 10:04
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