青岛高端住宅价格涨幅回落 供应加码催高写字楼存量

    高端住宅价格涨幅继续回落

　　随着办公楼新增供给的不断入市，岛城写字楼市场存量持续攀高。日前，仲量联行发布2017年第三季度青岛房地产市场报告，最近一段时间，市北区、崂山区多个办公楼项目入市，新增供应量达到17.9万平方米，推高全市存量至405万平方米。与此同时，年底仍将迎来持续新增供应，崂山、市北区将再增加9万平方米新增供应入市，届时，市场将面临更大竞争压力。

　　写字楼新增供应不断

　　报告显示，当下岛城乙级办公楼新增供给持续入市，市场存量持续走高。据统计，今年第三季度，市北区、崂山区共迎来三个乙级办公楼项目入市，新增供应量达到17.9万平方米，推高全市存量至405万平方米。新增供应中两个新项目为单一业权项目，分别位于崂山区与市北区，进一步丰富了租户的选择。整体市场空置率环比提升0.1个百分点，达到26.4%。

　　与此同时，岛城写字楼市场将在年底迎来持续新增供应，业主将面临更大竞争压力。报告指出，预计2017年第四季度崂山、市北区还将有9万平方米新增供应入市。新项目入市后短期或面临大面积空置情况，业主或将面临更大竞争压力。租户对办公楼的审评已经从载体硬件条件考核，逐渐转变为物业管理等软实力的竞争。对此，仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示：“未来项目运营管理服务能力或将成为市场竞争力的重要评判标准。”

　　租金方面，整体租金与第二季度基本持平，但不同项目间租金走势出现分化。

　　据介绍，目前市南区办公楼项目业主普遍选取灵活的租金策略来吸引租户，崂山区商务氛围日益成熟，拥有优质物业管理服务及高质硬件品质的楼宇将持续增值，业主信心增强。截至2017年第三季度，全市办公楼市场有效净租金达到88元/平方米/月，与第二季度基本持平。

　　西海岸商业地产快速崛起

　　西海岸新区的快速发展、产业和居住人口数量的增加、基础设施的不断完善为商业地产、零售市场的崛起提供了良好的先决条件。今年三季度，西海岸新区零售市场新增供应超过20万平方米，新城吾悦广场和港湾万达广场两个项目同时交付使用。其中，新城吾悦广场开业时的入驻率超过90%，丰富的业态配比和合理的品牌定位吸引了较高客流量，是西海岸新区第一家娱乐性和互动性较强的大型综合购物中心。港湾万达广场作为万达住宅项目的配套型社区商业，仍有待周边社区的成熟而进一步提升入驻率。

　　优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示：“拥有较高人流量、创新的经营模式和优质资源聚集的项目表现出高于市场平均水平的租金涨幅，带动全市可比项目租金水平环比上涨0.7%，同比上涨2.2%，达305元/平方米/月。”

　　高端住宅成交量处于低位

　　经历多轮楼市政策调控，岛城高端住宅成交量处于低位。报告指出，第三季度，政府加强了购房资格查验，严格落实限购政策；细化开发商自持商品房租赁管理，防止开发商变相“以租代售”，以冷却销售市场建立长效调控机制。除此之外，青岛多数银行上调首套房贷款利率5%至10%左右。紧缩的房地产政策和持续攀升的购房成本，极大程度地限制了投资和投机型需求和部分改善型需求。因此，今年第三季度高端住宅市场成交量降至798套，环比下降11.9%，同比大幅下降63.2%。

　　与此同时，高端住宅市场推盘节奏放缓。在严格调控政策的影响下，多个高端住宅项目开发商或是延缓其推盘时间，或是实行少量多次加推的策略，以期待在未来获得更好的销售收益。因此，第三季度高端住宅市场共有四个项目加推，新增供应1837套，其中以位于新都心板块的中海寰宇天下推盘量最多，达到1059套。分区域来看，市南区发展相对成熟，土地资源稀缺，无新增供应入市。市北区新都心板块随着地铁线的开通，成为置业热点，供应量占本季度新增供应的84.3%。崂山区少量楼盘加推，新增供应量占比15.7%。

　　价格方面，一手高端住宅价格涨幅回落，二手市场涨幅增大。一手房市场价格受政府调控，房价上涨空间受限，因此今年三季度高端住宅市场价格涨幅较第二个季度回落1个百分点，达到31200元/平方米。二手高端住宅市场方面，受卖方对未来房价看涨的心理预期影响，大幅调高售价。第三季度，价格环比上涨8.8%，达到29000元/平方米。对此，仲量联行青岛分公司战略顾问部总监刘虎表示：“在日益紧缩的房地产政策调控下，未来高端住宅市场价格涨幅将继续回落并趋于稳定。”