二线城市写字楼吸引力加速上升 部分中小房企经营难

　　世邦魏理仕24日发布的《2017中资企业写字楼租户调查报告》指出，经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。

　　据了解，受益于中国国内经济的阶段性反弹，中资企业经营预期向好，对未来扩张意愿显著提升。高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例超过1/3。

　　在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显著增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。调查显示，金融企业对行业长期发展持续看好，扩张意向在所有受访行业中占比最高(85%)，而保险、新兴金融等非银金融机构是其中的主要推动力。实际上，新兴金融业的写字楼需求曾在2016年因行业整顿而出现下行调整，当年新租赁交易面积同比下降47%，但在2017年，经济增长的相对稳健又令金融类需求呈现明显回升。

　　科技、新媒体、通讯(TMT)企业的扩张意向也有明显增加。近年来，包括共享出行，短视频、内容分发平台等领域企业发展迅速，持续吸引海量资金聚集，并在短期内大量增加员工数量，办公空间需求随之上升。目前企业主要通过压缩人均办公面积、实施扩租、以及引入灵活办公策略应对办公空间需求的迅速增长。

　　企业租户在选址过程中，区位的抉择仍十分关键。近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，一线城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。

　　而对于成都、重庆、武汉等中西部节点城市来说，他们不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的一线城市相比，其办公租赁成本也相对较低。因此，从企业经营角度来看，现阶段主要的二线城市在商务成本与人力资源方面的比较优势更有利于企业的加速发展。本次调查结果也印证出这一趋势，在一线城市继续加强布局的同时，总体上企业未来希望在二线城市进行扩张的比例更高。成都(32%)和武汉(33%)连续两年成为中资企业异地扩张的首选，杭州(26%)名列第三，而在北、上、广、深异地扩张的意愿分别为26%、22%、20%与22%。

　　世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“近年来，中资企业不断在二线城市扩张。主要二线城市吸引力不断增大，部分重点二线城市还在大力发展第三产业，如成都高新南区通过政策支持重点扶植发展科技金融;武汉的自贸区政策及其大量储备人才优势正在为科技类企业带来巨大发展优势;重庆大力发展要素市场机构，金融业产值及占比快速攀升。二线城市在吸引产业和人口落户政策方面的优惠力度，使得这些城市在集聚高附加值产业时更具竞争力。”(完)

　　相关新闻：91家房企近八成业绩飘红净利逾1500亿元 同比增三成

　　临近4月底，A股上市公司也纷纷挂出了去年的成绩单。对于上市房企来说，虽然在部分城市遭遇了严厉的调控政策，但凭借规模优势，大多数企业仍获取了不错的业绩。

　　据Wind资讯提供的数据显示，截至4月24日，剔除ST公司，A股市场共有91家房企公布了2017年财报。其中69家公司实现了业绩增长，占比达75.8%，另有22家公司业绩下滑。

　　同时，去年业绩增长的上述A股房企全部实现盈利，而业绩下滑的22家房企中，也仅有5家出现亏损。此外，91家房企2017年共实现归属于母公司股东的净利润1502.9亿元，较2016年的1139.6亿元增长了31.88%。

　　13家房企业绩增幅超100%

　　对于A股房企的业绩表现，申万宏源的研究报告指出，2017年主流房企业绩增长靓丽，盈利能力上行。受益于2015年-2017年的房市火 爆，市场主要房企的销售均处在量价齐升的阶段，2017年-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而亏损的房企则均为转型或者非全国布局的中小型房企。

　　“龙头房企凭借规模优势，在融资、周转、成本等方面均领先于行业平均水平，市场集中度未来还将继续提升，整个行业的大部分利润也将集中到头部企业身上。”有业内人士称。

　　相比于整体31.88%的业绩增幅，部分A股房企的业绩表现则更为抢眼。

　　根据《证券日报》记者的统计，上述91家公司中，13家房企的业绩增幅超过100%。其中世荣兆业(002016,股吧)、中交地产的业绩增幅均超过400%。

　　据世荣兆业年报显示，2017年实现营业收入31.05亿元，较上年同期增长116.7%;归属于母公司所有者的净利润为9.13亿元，较上年同期增长875.09%。

　　西南证券分析师胡华如表示，公司房地产结算金额大幅增长，营收总规模突破30亿元，增速超过1倍，而同期归属于母公司股东的净利润增速超过8倍，主要因为毛利走高、费率降低、业务收缩所致。公司2017年销售毛利率高达57.0%，同比增长了19.7个百分点;销售净利率达到29.3%，同比增长23.2个百分点，业绩已进入高增长通道。

　　值得注意的是，这家深耕“粤港澳大湾区”的房企，今年一季度预计实现净利4.04亿元至4.09亿元，较上年同期增长4060%至4109%。

　　同时，作为中交系地产业务在A股的唯 一平台，去年完成重组的中交地产也交出了一份相当不错的成绩单。2017年，中交地产实现营业收入57.94亿元，较上年同期增长22.49%;归属于母公司股东的净利润为6.17亿元，较上年同期增长432.5%。

　　而嘉凯城去年业绩大幅提升近400%，则主要是源于转让子公司巴登城的收益。公司还表示，预计于2019年解决与大股东旗下恒大地产的同业竞争问题。

　　部分中小房企经营难

　　业绩下滑的房企中，宁波富达和亚太实业归属于母公司股东的净利润均下滑超过700%，凤凰股份、绿景控股、京滨发展的业绩降幅也在300%以上。

　　根据宁波富达的财报显示，公司去年实现营业收入为41.57亿元，较上年同期减少25.22%;净亏损8.72亿元，上年同期盈利1.27亿元，同比下滑784.81%。

　　作为目前A股房地产行业2017年的亏损王，宁波富达巨亏背后主要是其计提了大额的存货减值准备。公司通过对各项资产进行清查，经减值测试，合计计提存货跌价准备约14亿元，影响2017年归属于上市公司股东的净利润约13.10亿元。同时，公司旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.4亿元左右。

　　对此，上述业内人士指出，当前的市场环境下，中小房企在行业里的腾挪空间变小，业绩波动也较此前更为剧烈，面对着越来越贵的土地，很可能因为单个项目的问题，便拖累了全年业绩。

　　集中度快速提升

　　事实上，虽然部分房企因结算周期或重组等原因，助力业绩大幅提升，但在利润的绝对值上，和龙头企业还有较大差距。

　　上述91家房企中，去年归属于母公司股东净利润超过百亿元的有3家，分别为万科、保利、招商。这意味着A股房企的传统四强中，仅金地略显掉队，而招商在完成重组后，已经重新驶上了发展的快车道。

　　作为A股房企中绝对的老大，万科去年共实现营业收入2429亿元，同比增长1%;归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%。

　　2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，销售金额5298.8亿元，同比分别上升30%和45.3%。同时在全国商品房市场的份额上升至3.96%，在22个城市的销售金额位列当地第一。

　　而紧随其后的保利地产，去年实现营业收入1463.06亿元，同比下降5.46%，实现归属于母公司股东的净利润156.26亿元，同比增长25.8%;签约销售额3092亿元，同比增长47.2%。

　　此外，招商蛇口2017年实现营业收入754.6亿元，同比增长18.7%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长27.5%;签约销售金额1127.8亿元，同比增加52.5%，正式迈入“千亿俱乐部”。

　　需要一提的是，万科、保利、招商三家房企去年的净利润合计高达558.98亿元，占91家房企净利润总和的近四成，其中万科一家便占据了近两成。显然，行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。

　　机构的报告也指出，行业集中度上升是长期逻辑，且拿地金额集中度大幅高于销售金额集中度。2017年，三、四线城市销售超预期，利好全国化布局的龙头房企。而2018年在金融去杠杆持续深化，融资成本上行的环境下，房企集中度将加速上升。

　　根据克而瑞和中指数据，2017年全国top10房企销售额占全国商品销售总额的24.1%，而拿地金额占比为47.6%，拿地金额集中度远高于销售金额集中度，这也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

　　(房掌柜整理来自中国新闻网、证券日报)