主流房企业绩靓丽盈利能力上行 部分中小企业经营难

　　临近4月底，A股上市公司也纷纷挂出了去年的成绩单。对于上市房企来说，虽然在部分城市遭遇了严厉的调控政策，但凭借规模优势，大多数企业仍获取了不错的业绩。

　　据Wind资讯提供的数据显示，截至4月24日，剔除ST公司，A股市场共有91家房企公布了2017年财报。其中69家公司实现了业绩增长，占比达75.8%，另有22家公司业绩下滑。

　　同时，去年业绩增长的上述A股房企全部实现盈利，而业绩下滑的22家房企中，也仅有5家出现亏损。此外，91家房企2017年共实现归属于母公司股东的净利润1502.9亿元，较2016年的1139.6亿元增长了31.88%。

　　13家房企业绩增幅超100%

　　对于A股房企的业绩表现，申万宏源的研究报告指出，2017年主流房企业绩增长靓丽，盈利能力上行。受益于2015年-2017年的房市火爆，市场主要房企的销售均处在量价齐升的阶段，2017年-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而亏损的房企则均为转型或者非全国布局的中小型房企。

　　“龙头房企凭借规模优势，在融资、周转、成本等方面均领先于行业平均水平，市场集中度未来还将继续提升，整个行业的大部分利润也将集中到头部企业身上。”有业内人士称。

　　相比于整体31.88%的业绩增幅，部分A股房企的业绩表现则更为抢眼。

　　据统计，上述91家公司中，13家房企的业绩增幅超过100%。其中世荣兆业、中交地产的业绩增幅均超过400%。

　　据世荣兆业年报显示，2017年实现营业收入31.05亿元，较上年同期增长116.7%;归属于母公司所有者的净利润为9.13亿元，较上年同期增长875.09%。

　　西南证券分析师胡华如表示，公司房地产结算金额大幅增长，营收总规模突破30亿元，增速超过1倍，而同期归属于母公司股东的净利润增速超过8倍，主要因为毛利走高、费率降低、业务收缩所致。公司2017年销售毛利率高达57.0%，同比增长了19.7个百分点;销售净利率达到29.3%，同比增长23.2个百分点，业绩已进入高增长通道。

　　值得注意的是，这家深耕“粤港澳大湾区”的房企，今年一季度预计实现净利4.04亿元至4.09亿元，较上年同期增长4060%至4109%。

　　同时，作为中交系地产业务在A股的唯一平台，去年完成重组的中交地产也交出了一份相当不错的成绩单。2017年，中交地产实现营业收入57.94亿元，较上年同期增长22.49%;归属于母公司股东的净利润为6.17亿元，较上年同期增长432.5%。

　　而嘉凯城去年业绩大幅提升近400%，则主要是源于转让子公司巴登城的收益。公司还表示，预计于2019年解决与大股东旗下恒大地产的同业竞争问题。

　　部分中小房企经营难

　　业绩下滑的房企中，宁波富达和亚太实业归属于母公司股东的净利润均下滑超过700%，凤凰股份、绿景控股、京滨发展的业绩降幅也在300%以上。

　　根据宁波富达的财报显示，公司去年实现营业收入为41.57亿元，较上年同期减少25.22%;净亏损8.72亿元，上年同期盈利1.27亿元，同比下滑784.81%。

　　作为目前A股房地产行业2017年的亏损王，宁波富达巨亏背后主要是其计提了大额的存货减值准备。公司通过对各项资产进行清查，经减值测试，合计计提存货跌价准备约14亿元，影响2017年归属于上市公司股东的净利润约13.10亿元。同时，公司旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.4亿元左右。

　　对此，上述业内人士指出，当前的市场环境下，中小房企在行业里的腾挪空间变小，业绩波动也较此前更为剧烈，面对着越来越贵的土地，很可能因为单个项目的问题，便拖累了全年业绩。

　　集中度快速提升

　　事实上，虽然部分房企因结算周期或重组等原因，助力业绩大幅提升，但在利润的绝对值上，和龙头企业还有较大差距。

　　上述91家房企中，去年归属于母公司股东净利润超过百亿元的有3家，分别为万科、保利、招商。这意味着A股房企的传统四强中，仅金地略显掉队，而招商在完成重组后，已经重新驶上了发展的快车道。

　　作为A股房企中绝对的老大，万科去年共实现营业收入2429亿元，同比增长1%;归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%。

　　2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，销售金额5298.8亿元，同比分别上升30%和45.3%。同时在全国商品房市场的份额上升至3.96%，在22个城市的销售金额位列当地第一。

　　而紧随其后的保利地产，去年实现营业收入1463.06亿元，同比下降5.46%，实现归属于母公司股东的净利润156.26亿元，同比增长25.8%;签约销售额3092亿元，同比增长47.2%。

　　此外，招商蛇口2017年实现营业收入754.6亿元，同比增长18.7%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长27.5%;签约销售金额1127.8亿元，同比增加52.5%，正式迈入“千亿俱乐部”。

　　需要一提的是，万科、保利、招商三家房企去年的净利润合计高达558.98亿元，占91家房企净利润总和的近四成，其中万科一家便占据了近两成。显然，行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。

　　机构的报告也指出，行业集中度上升是长期逻辑，且拿地金额集中度大幅高于销售金额集中度。2017年，三、四线城市销售超预期，利好全国化布局的龙头房企。而2018年在金融去杠杆持续深化，融资成本上行的环境下，房企集中度将加速上升。

　　根据克而瑞和中指数据，2017年全国top10房企销售额占全国商品销售总额的24.1%，而拿地金额占比为47.6%，拿地金额集中度远高于销售金额集中度，这也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

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　　16日，房地产企业3月份销售业绩整体表现乐观。上周16家房企公布3月份销售业绩，其中10家企业销售业绩实现同比正增长。

　　中原地产研究中心统计数据显示，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然强劲。整体来看，截至目前，累计公布一季度销售业绩的企业合计30家，这30家销售金额达到了10988亿元，同比上涨幅度达到33%。销售面积合计8386万平方米，同比上涨了28%。

　　“从数据来看，3月份单月大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显，当月内的销售数据同比明显放缓”。中原地产首席分析师张大伟认为，“但综合前3月，大部分房企依然实现同比数据的明显上涨。”

　　张大伟表示，企业之间的分化也明显加剧，部分企业销售依然活跃，但随着调控的加码持续，也有部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。在这种大趋势下，大量的中型房企开始积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元，1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为了过去半年来抢地的主流企业。“做大依然是当下房企的主流选择。整体来看，房企拼规模趋势加剧。”

　　与此同时，截至目前已有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中，有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上，还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速，平均增长率达到40.4%。

　　克而瑞研究中心近日发布的数据显示，2018年一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较前两月同比增速下降16.3个百分点，但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。该机构认为房企在目前调控持续、融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的背景下，将加大供货力度，把全年的销售计划前移，力争加速项目去化，努力完成全年的销售目标。

　　除了销售目标之外，当下房企越来越重视回款率指标。从房企的财务状况考虑，目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势，短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力略有提升，融资成本也随之上升。

　　克而瑞研究中心相关分析人士指出，2018年全年的政策环境、市场环境仍不明朗，企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大，个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力，今年企业在制定销售目标的时候，都把推出货值的销售去化率预期降低。“预计今年企业销售目标的增长主要是靠供货增长实现”。

　　该人士认为，今年二季度开始，房企将加大推案力度，力争将全年销售计划前倾。“从年报季大部分房企高管表态来看，全年的推案计划大部分集中在二三季度，这样可以尽早锁定全年销售业绩”。

    （房掌柜整理来自证券日报、经济参考报）