“金九银十”临近 各开发商借势抢闸出货 本月十多个楼盘推新货

　　8月东莞多宗商住地入市，迎来土地拍卖热潮，开发商借势推货;加上临近“金九银十”，楼盘推货量增加，8月份东莞将有10多楼盘推出新货抢跑市场!不过，受到7月市场淡季销售率偏低、观望氛围浓郁、8月新盘定价仍偏高等因素影响，成交量或仍然难有大幅提升。

　　业内人士表示，随着下半年楼盘推货量增加，在楼市调控政策从严、市场冷淡等多重因素影响下，部分楼盘促销力度或将加大，尾货下调备案价将成常态。

　　7月开盘销售率普遍偏低

　　7月、8月份是东莞楼市的传统淡季，特别是7月楼市成交十分冷清，认购率偏低。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，7月东莞全市整体开盘量环比6月大幅缩水，主要由于7月作为楼市淡季，同时调控政策不断深化，开发商推货意愿不强，推货节奏大幅放缓;从产品类型看7月开盘主要以住宅项目为主，均以小批量推货;从销售率看，住宅项目去化率普遍偏低。东莞中原战略研究中心认为，一是大部分项目以自然销售为主，且推货量较少，可选货量较少，一定程度抑制了客户购房热情;二是开发商对市场预期较高，定价居高不下;三是限购等政策持续制约需求释放。

　　根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，7月作为传统淡季，购房者观望情绪不断加重，同时夏日的炎热也导致了购房者的看房热情下降，楼市来访人气下滑明显。不过,随着“金九银十”的临近，开发商有望加大出货及营销力度，后市人气有望持续攀升。

　　7月楼市成交以低价盘为主，洋房套均总价下滑。据东莞中原战略研究中心数据显示， 7月东莞洋房套均总价小幅下降至 175万元，其中刚需(70～110平方米)洋房套均总价为156万元，环比6月下降7万元。不过，若按首付三成计算则首期款约50万元，刚需购房门槛仍高。 从东莞各镇街洋房套均总价看，7月松山湖以417万元/套的总价位列全市首位，洋房套均总价过200万元的镇街达11个，150万～200万元的镇街有11个。

　　另外，7月楼市成交也以消化库存为主。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月底东莞全市住宅库存 568.10 万平方米(含商务性质住宅)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为388.99万平方米、106.09万平方米、 73.02万平方米，消化周期分别为9个月、26个月、9个月。受到7月淡季及政策调控的不断加深影响，7月各大房企推货量大幅减少，市场主要以“消化库存” 为主，住宅整体去化周期有所缩减，但后市去化压力仍较大。

　　八月开发商纷纷提前抢跑“金九”

　　进入8月，人们更关心的是土地交易市场。由于万江商住地因地铁1号线规划调整而暂时中止拍卖，8月仍然有九宗商住地入市，这也让不少楼盘借势土地拍卖热潮推货，以刺激成交。另外，随着“金九银十”传统楼市旺季的临近，开发商推货量有望加大，部分楼盘将抢跑“金九银十”推新货入市。

　　据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，2018年8月开发商推货热情大幅上升，全市预计有十多个项目推新货入市，以旧盘加推为主，同时纯新盘入市明显增多，多达4个。从区域角度看，虎门热度最高，其推货量占比超过全市总推货量的一半。记者发现，8月份有新货上市的虎门楼盘有虎门·君悦东方、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公馆等，主力户型为99-133平方米及部分小户型公寓，其中碧桂园壹中心和琥珀公馆为纯新楼盘开盘。从新盘户型来看，8月新增供应再次放量，有利于激活需求释放，此外，供应产品仍然以刚需、首次改善户型主导，144平方米以上的户型供应较少。

　　东莞中原战略研究中心介绍，进入8月，又是临近“金九银十”，开发商推货热情明显高涨，纷纷提前抢跑“金九”，供应量环比大增，加上需求较为旺盛的区域供应量较大，对推动楼市成交量上升无疑是一个重大利好。

　　优房超·瑞城搜则统计了今年下半年的推货情况，今年下半年预计约有61个项目有新品加推，其中松山湖片区是主力，而商务公寓或将成为加推重点。

　　尾货促销 多楼盘下调备案价两三千元/平方米

　　随着楼市调控政策的深入，楼盘下调备案价现象增加。特别是部分尾货单位下调备案价达两三千元/平方米。记者在东莞市发改局官方网站看到，在东莞限价政策升级加码后，备案价下调已成为常态，近期又有多个楼盘调低备案价。以位于黄江镇的金湖郦城为例，该楼盘10栋1602号房建筑面积122.19平方米，在4月份首次备案时单价为2万元/平方米，到8月2日公布的备案价当中，该单位单价调整为18199.08元/平方米，调整后价格下滑约1800元/平方米;10栋2001号房建筑面积123.39平方米，为三房两厅单位，调整后单价为18225.07元/平方米，比首次备案价下滑1774元/平方米。记者发现，该楼盘多套房源首次备案价为2万元/平方米，调整后回落至1.82万元/平方米左右，下调幅度约在1800元/平方米左右。大岭山的山湖城花园也进入尾货销售阶段，个别房源由原来的2万元出头单价下调至1.7万元/平方米。记者在采访中了解到，目前东莞不少楼盘进入尾货销售阶段，会推出少量产品进行促销，优惠幅度加大。