房地产行业或在缓慢复苏 商品住宅总量库存仍处高位

2015年全国出售的房产中占比较高的是一线城市中高价位的楼盘，尤其是深圳、北京高价位楼盘销售量、销售金额都有显著提升。与2014年相比，一线城市的低端楼盘空间正在缩小，中低价位楼盘销售金额占比亦有所下降。而反观二三线城市，其高价位楼盘销售占比逐步缩小，中低价位楼盘占比缓慢提升。全年土地推出量基本维持在低位，年底回升明显。

总体来看，2015年后半年房地产市场有回暖趋势。三季度起，房地产加大一线城市的拿地、投资力度，并积极开拓资金成本更低的融资渠道，运用资产证券化等多元化融资方式重构融资格局。

2016年房地产有望持续回暖。首先宏观经济方面，官方最新数据显示，我国3月制造业PMI为49.7，高出2月1.7个百分点，为13个月来最高记录，表明制造业运行的放缓趋势正在减弱；与此同时，3月制造业平均投入成本在20个月以来首次上升。目前，国内客户潜在需求有所改善，但海外需求依然疲弱，新出口业务连续四个月趋降。通胀方面，考虑到近期商品价格反弹以及去年的基数较低，今年通胀水平或将高于去年，特别是PPI的同比回升幅度或会较大，通缩状况得到缓解。

其次从政策层面看，2016年国家政策有整体宽松，局部收紧的迹象。一方面，2016年2月，央行、银监会出台房贷新政，降低房贷首付至20%，降低非限购城市首套房贷款首付比例；财政部等亦发布房地产交易环节契税营业税优惠政策。可以预计2016年房地产政策乃至货币将维持在较为宽松的水平，还存在进一步放宽的空间，如推行政府补贴、资产证券化、放开房地产项目等。另一方面，3月下旬，上海、深圳几乎同步发布严格的限购令，在上海非本地户口购房需连续缴纳5年住房公积金，深圳则从1年提高至3年。

再者，从供需角度看，目前商品住宅总量库存位于历史高位，但不同城市间分化明显。其中，一线城市供不应求，重点二线城市供需基本平衡，三四线城市存在大量过剩库存。在房地产供给侧改革大背景下，短期内或有相关政策出台，主要思路或从新建住房转向消化库存。

2016年初以来，房价同比上涨的城市个数增加显著，且涨幅继续扩大。房价整体上涨的城市超过30个，与年初相比已增加近10个，且涨幅持续扩大。二手房涨幅扩大的城市也有所增加。这些都表明全国范围内房地产整体基本面正在持续复苏。

从市场反应来看，截至今年3月末，A股市场动态PE为19.4倍，房地产板块动态PE在24.8倍。估值方面，2015年估值已有一定的回升，板块内的转型标的也拉高了板块整体估值，目前板块估值处于较高水平。预计今年房地产板块在缓慢复苏的同时将依旧随市场波动。选股逻辑方面，短期内，二三线城市去库存政策出台将对情绪面产生影响，对房地产板块的风险偏好可能有所下降，考虑到宽松政策的局部性修正所带来的市场结构差异，应注重考察区域价值和结构性机会，可以关注具有转型预期的优质区域地产公司。长期内，应当综合考虑房地产缓慢回暖、成长性减弱的大方向以及房地产金融化趋势，关注房地产跨界企业以及业务多元化。