李宇嘉：中国城市化进入下半场楼市杠杆控制新路径

来源：上海证券报青岛房掌柜 2016-07-25 04:03:33

[摘要]检视今年上半年的楼市“成绩单”，有两个现象非常突出：楼市复苏周期缩短，降温趋势显现；“加杠杆”显著提速。以开发投资改善为例，楼市经历四轮复苏周期

据国际经验，货币政策转向和房价回调后，杠杆去化和楼市回调会交互强化，这也往往是金融危机、系统性风险的加速器。事实上，2015年以来新增的杠杆，很大比例并无有效需求支撑。因此，必须控制楼市杠杆率快速攀升的势头。我国居民杠杆率（40%）相比5年前已翻了一番，高于主要新兴国家。在社保尚不到位、房价及生活成本居高不下的情况下，高强度加杠杆空间有限。近期，李克强总理提出“逐步降低实体经济杠杆率”，也是对于杠杆短期攀升的担忧。近期合肥、厦门收紧房贷杠杆，沪深叫停房贷优惠恶性竞争，工行和兴业等银行全国范围内收紧房贷额度等，意味着楼市高杠杆开始受到控制。

但是，去杠杆等于对楼市釜底抽薪，面对系统性风险隐患和经济下行压力，适度加杠杆仍有必要，体量极其庞大、关联效应和乘数效应最强的房地产，依然是加杠杆首选。笔者认为，楼市杠杆控制与空间大挪移的杠杆转移结合，当是加杠杆的选择。同时，城市化进入“下半场”（即都市圈化），顺应城市化演进规律，将楼市新增空间与城镇化结合起来，将楼市加杠杆重心转移到都市圈，是楼市未来适度加杠杆的有效路径，也是热点城市房价软着陆和“高杠杆”风险渐进释放的有效路径。

而且，不管在地铁、市政等基础设施，还是维持房地产开发投资高位运行，或是教育、医疗、文化等“短板”，适度刺激都将带来巨大的固定资产投资效应。据统计，包括1.5亿“三留人群”（留守儿童、留守老人、留守妇女）在内，未来至少有2亿人进入三大都市圈、4亿人进入规划的20个都市圈。这部分人群边际消费倾向很高，他们的消费规模化效应，必将大大促进对现有消费水平韧性的保持与升级，更会对供给侧改革实现结构性转型提供巨大支撑。

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责任编辑：陈佩珊

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