开发商股东低价购房高价卖出 是否合法要看资金来源

“浙江杭州楼市2月份的销售冠军绿都御景蓝湾，均价9338元/平方米，比周边楼盘低5000/平方米。记者从置业顾问处了解到，这批房源被绿都集团的股东方以备案价吃下，将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖，届时售价会比一手签约价高得多。”近日，《钱江晚报》发表的报道称。

《钱江晚报》的文章中还提到，该楼盘置业顾问表示，因为想涨价涨不了，所以股东干脆按备案价吃进，进入二手房市场，这样即使涨价卖也没人能管。

备案价，是指开发商在申请预售许可证时向主管部门申报备案的预售价。早在2010年国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售。

北京一位开发商的营销负责人告诉记者，当前全国热点城市都在进行房地产调控，很多楼盘申请备案价时想备高价，但是政府不给备案，只能备低价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，如果《钱江晚报》的报道属实，那么开发商的这种做法就是规避备案制的一种方式。

违规销售又抬头

记者试图从杭州绿都御景蓝湾售楼处了解情况，但是目前该售楼处人员否认了“股东备案价吃进大量楼盘再高价出售”的情况。

不过公开资料显示，杭州绿都御景蓝湾的确是在2月份成交了498套，为杭州市当月的销冠，成交均价的确不到一万元/平方米。

杭州绿都御景蓝湾售楼处工作人员还告诉记者，目前，绿都御景蓝湾刚开盘的第三期售价在16000元/平方米。

严跃进向记者透露，开发商为规避限价，找人先低价购买，再高价出售的做法以前有过，只不过量比较小，没有引起注意。

“房企为了获得预售证，在项目预售证申领的时候会采取‘毕恭毕敬’的态度，但在实际销售过程中会有各类违规的做法，典型的就是乱收取费用，同时不计入销售合同中。”严跃进说。

严跃进常年观察各地楼市动态，他总结，开发商近期违规销售的动作又开始增加，各类规避政策监管的做法又出现了，据媒体报道，有些地方还出现了号头费，即正常买房买不到，通过中介支付高额号头费才能买到房。

“之前还存在过开发商以员工名义低价认购房产，过一阵子再高价销售的情况。”北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉法治周末记者。

北京市房地产法学会副会长赵秀池对法治周末记者说，房价备案制是一种行政手段，在新房出售环节对开发商的定价会有作用，但二手房房价才是市场情况的真实反映，当新房与二手房房价差别过大，就会导致上有政策下有对策。

是否合法要看购房资金来源

那么，开发商通过股东、员工或其他跟其有利益相关的个人或企业，先低价购房再通过二手房市场高价出售的行为是否合法合规?

王琮玮告诉记者，讨论这个问题要从几个方面来看：第一是购房主体，第二是购房资金的来源。

“第一，法律规定，合同主体必须至少有两方主体，只要不是开发商自己买了以后自己卖就行，法律也并不禁止开发商的股东或员工购买公司开发的房屋。”王琮玮说。

不过赵秀池认为，北京的楼市新政对“用开发商利益相关的企业低价购高价卖”这一行为会有所抑制，因为新政规定，企业购买的住宅需要持有3年才能进行出售。

王琮玮分析道，如果股东或员工等购房资金是自有资金，那么很难讲这种行为是违法违规的。

“但如果员工或股东购房的资金来源是开发商，由开发商付钱，让员工或股东购房后再高价卖，这种情况政府部门是可以对开发商进行行政处罚的。”王琮玮说。

王琮玮作此分析的理由有两个，第一，虽然形式上是股东或员工个人买房再转卖，但如果短期内在未取得房产证的情况下就再次上市，违反了“房屋没有产权证不能交易”的规定;第二，这种行为实质上就是变相提高房价，因为购房资金来自开发商，转让房产的收益也来归开发商所有。

在接受法治周末记者采访时，王琮玮还提到了一种情况，即虚构合同套取银行资金。“简单而言，就是开发商虚构购房合同，员工或股东并没有支付首付，合同的签订就是为了套现。这种行为的认定比较明确，开发商构成骗取贷款罪。”