成都楼市调控升级严禁商改住 投资LOFT和SOHO可行不

　　去年10月1日，限购新出;11.17新政急补刀，城南购房加大户籍限制;3.23“最严”新政落地，二手住房首次纳入限购范围;4.12限购再升级，限购区域买房拿到产权证后满3年才能转让;4.21 调控升级转向，严禁“商改住”……通过梳理回顾，不难发现，半年时间内成都连续出台5次限购“新政”，在成都地产市场尚属首次。一系列限购措施轮番登场，目的是给从去年下半年就开始发烧的成都楼市降温。

　　值得一提的是，4.21公寓新政出台后，成都的商业市场供应和成交一直处于低位徘徊。不少公寓项目由人气爆棚，逐渐转向冷清!其走量一度开始下滑，有数据显示，目前，公寓去化速度明显减速，存量高企，存量前三名的区域是新都区346350.05平方米、金牛区282393.16平方米以及龙泉驿区249135.84平方米……

　　公寓去化周期加长

　　4月21日下午，成都市房管局、成都市规划管理局等四部门联合出台政策禁止商办类建设项目擅自改变为居住用途，同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了限制。

　　根据成都市《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，成都市商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。此外，商办类项目不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。值得注意的是，该通知仅适用于新建商办项目。文件明确，“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。”

　　华西都市报记者注意到，在“3.23”住宅限购范围扩大至主城区及近郊的升级调控之后，成都的公寓销量走势达到高峰，3月销量飙升至6544套，达到一年以来的最高值。尽管在三月公寓销售上升明显，但是存量依然较大。4.21公寓新政出台后，成都的商业市场供应和成交一直处于低位徘徊。有数据显示，截止4月末，大成都范围内公寓类产品备案数据已经超过350万平方米的存量，存量前三名的区域是新都区346350.05平方米、金牛区282393.16平方米以及龙泉驿区249135.84平方米。近郊和远郊销售面积同主城区比较，由于近郊和远郊公寓市场影响力较弱，配套较为缺失，去化周期需要一定的时间，去库存压力较大。

　　供需市场快速降温

　　事实上，由于公寓并未纳入限购范畴，成为了众多购房者青睐的投资产品。来自锐理的数据显示，自2016年10月出台限购政策以来，成都主城及近郊的LOFT、SOHO销量便处于整体上升趋势，并在3月24日，住宅限购范围扩大至主城区及近郊的升级调控后，达到销量高峰。通稿梳理，不难发现，在2016年6月以前，成都主城及近郊的LOFT、SOHO市场表现疲软，月销量(均为备案数据，下同)在2000套以下;6月-9月，市场略有升温，整体月均销量提升至3000套水平。

　　值得注意的是，在10月调控政策出台后，公寓市场销量逐渐递增，月均销量近4000套;此后尽管有春节期间的降温，但3.24政策的出台直接刺激公寓市场井喷式爆发，3月销量飙升至6544套，达到一年以来的最高值。在多重住宅调控政策之下，公寓类、LOFT等产品尤其是城南的此类产品迎来短暂的供销两旺的局面。公寓新政的出炉，令供需市场快速降温。日前，城南一家开发商项目总监告诉记者，新一轮限购出台，已经过去20多天，调控效应逐步显现。“现在与之前相比，供需市场的确冷清了不少，看房的、咨询的人明显减少，访量有超过50%的减少，周成交量下滑60%左右，很多置业者对公寓类产品的投资信心明显受挫。”

　　专家说房

　　勿把商业产品当住宅买 规避风险纠纷

　　谈及当前公寓的走势，5月10日下午，城西一品牌房企营销负责人表示，虽说公寓产品一度成为购房者热衷购买的投资产品，但新政的出炉，必然会导致公寓存量高企，大量商业产品延缓推盘。对于开发商而言，也会变相增加资金的负债高企成本。

　　对此，西南财经大学教授刘璐分析指出，对已经拿到预售证的商住项目并不受“商改住”新政的影响，但对宣传用语限制，主要是为了更好的规范市场，避免购房者在受到误导的情况下盲目购房，勿把商业产品当成住宅购买，以免产生不必要的纠纷。