青岛商品住宅存量不断减少 开发商存粮抢收金九银十

    楼市人气不减，岛城商品住宅的存量也不断减少。进入下半年以来，岛城土地供应不断提速，“金九银十”即将来临，地产大鳄们一方面开始准备加推手中的房源，另一方面四面出击，通过各种方式增加土地储备。 

    回顾 

    上半年土地供应偏少 

    根据锐理新媒体的统计，2017年的上半年，青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地64宗，面积3541.46亩；成交商住用地56宗，面积2591.63亩，总金额约51.37亿元，商住用地成交量是自2013年以来的最低值，比2016年同期减少了一半。其中主城区只有4宗商住用地成交，面积共36.95亩，李沧区为零成交，只有保利、海尔地产、海信、青特、济南华能置地、红星美凯龙等几家开发商有所斩获，众多开发商家中存“粮”不多。 

    在这种情况下，更多的房地产企业将目标转向了二级市场。 2017年上半年青岛土地二级市场共产生交易案例约20宗，共涉及商住用地面积超过5000亩，远远超过招拍挂市场2591.63亩的成交量。恒大是上半年青岛土地二级市场上最活跃的房企，先后收购了麦尔文艺墅、龙瑞岛L1、招商LAVIE公社、华茂中心等项目股权，涉及土地面积近2000亩，一跃成为青岛土地储备量最大的房企之一；融创2017年完成对青岛嘉航置业和果岭艺墅项目的收购，同样是扩大在即墨温泉嶺海板块的项目储备；胶州经济技术开发区堪称2017年上半年青岛土地二级市场最火爆的区域，新城控股和北京城建收购青岛海达伟业100%股权、中骏置业收购青岛众裕泰100%股权首进青岛市场，荣盛发展通过收购江信国际两家开发公司首次进入青岛市场，土地交易总面积超过1200亩。但是这些土地显然不能满足开发商的需求，所以下半年开发商也都加快了拿地的频率。 

    观察 

    地产大鳄钟情西海岸 

    进入下半年以后，抢地大战首先在西海岸拉开。7月4日，青岛市国土资源和房屋管理局网上拍卖西海岸新区8宗熔断后再出让地块，其中前湾港北地块是第三次上市。 7月10日，龙湖地产以1.73亿元总价竞得西海岸新区干河子路地块，该地块占地总面积约1.17万平方米，规划建筑面积约3.29万平方米。 

    7月12日，地产大鳄万科出手拿地。HD2017-3059地块位于西海岸新区团结路西侧、淮河西路东侧，土地面积共73342平方米，总建筑面积183355平方米，地块起始价1675元/平方米。HD2017-3060地块位于团结路以西、淮河西路以东，土地面积共50377平方米，总建面100754平方米，地块起始价1830元/平方米，这两大地块共有6大竞买准入条件限制。拍卖开始后，仅有万科旗下子公司青岛中科建信置业有限公司竞买人举牌，两地块分别以1830元/平方米、1675元/平方米成交，成交总价共4.9亿元。记者调查发现，这两个地块靠近海港，周边以海运、外贸为主，并无大型现代化社区。两地块总体量都超10万平方米，在项目规划上开发商可以放开手脚，万科入驻后有望打造一个品质社区。 

    万科拿地后，银盛泰也不甘人后，最终拿下了HD2017-3057号地块。该地块位于东岳中路南，崇文路东，土地面积18642平方米，总建面46605平方米，容积率为2.5。在7月12日网拍中触发最高限价熔断的黄岛区（原胶南市）世纪大道北、小台村西地块在7月18日进行了网下竞房价，最终越秀地产从7家竞买人中胜出竞得该地块，成交楼面地价1698元/平方米，成交总金额约1.2亿元，溢价率60.95%。 

    现象 

    竞争激烈即墨抢出“地王” 

    在7月土拍“大戏”中，最高潮的部分在即墨创智新区上演。 7月13日上午，即墨出让蓝色新区两宗用地的国有土地使用权，经过9个小时的996轮的鏖战，编号JY17-5地块地价达到6721元/平方米，终于由98号竞买中海地产竞得。这也打破了去年9月份高新区地王创下的550轮抢地纪录。而编号JY17-6地块随后也被中海地产以6702元/平方米的高价拍得，总价达3.37亿元，两块共计5亿元。这两宗地块都是住宅和商业地块，占地超过4.2万平方米。从区位来看，位于即墨创智新区，地理环境优越，东临蓝色硅谷，西边紧靠即墨古城区，新城建成后，是即墨老城和蓝色硅谷的重要相连点，将即墨古城区和海滨紧紧相连。在“地王”诞生后，周边楼市也日渐火热，海尔地产在8月初出手。 

    8月2日上午，即墨市国土资源局网上拍卖了创智新区6宗商住用地，包括5宗住宅兼商业用地和1宗纯商业用地，要求搭配出让统一竞买，土地总面积33.16万平方米，规划建筑总面积58.95万平方米。最终青岛海智伟创置业有限公司（海尔地产）以底价竞得，平均成交楼面地价2225元/平方米，成交总价约13.12亿元。相比中海的“血拼”，海尔地产拿地过程相对温和，这主要得益于除了地产项目外，海尔着力打造集“孵化器、加速器、企业总部基地、人才公寓、配套设施”于一体的国际化高科技园区，这非常符合创智新区的发展方向。根据海尔地产发布的消息，该地块未来将会建设 “产城创生态圈”，打造“金融+文化+科技+资本”创新创业示范区、“互联网+”先行区和鼓励创新、创业、创意、创客“四创”基地。 

    趋势 

    主城区土地依旧热得烫手 

    相比西海岸、即墨等区域，主城区的土地更为“烫手”。不但底价相对较高，而且竞拍还要满足众多条件。8月8日，李沧区青银高速东侧地块上市拍卖。该地块在李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北，三宗出让地块总占地面积20.38万平方米。虽然在很多“老青岛”眼中该地块有点儿偏，但在主城区土地日益稀少的当下，也足以让各大开发商 “眼红”。另外，该地块的竞买条件非常苛刻，仅竞买保证金就要4亿美元，而且保证金不用来冲抵出让金，竞得人全额付清土地出让价款后，将4亿美元保证金返还至竞得人在李沧区注册的新公司。虽然说房地产开发商财力雄厚，但一次能拿出4亿美元保证金的开发商还是为数不多。 

    此外，土地出让还有10大条件。地块出让条件中规定：1、2、3号三宗地块搭配供应，一并出让；出让设最高限价，达到或超过线下竞售价；申请人可以单独申请，也可以联合申请；竞得人需无偿代建42班小学和12班幼儿园；竞得人副省级以上房地产区域总部或至少一个省级以上金融类分行落户李沧；引进一个中国500强企业总部入驻；竞得人须自持不低于6万平方米的物业；引进落户20家以上中小微金融机构；确保每年完成税收区级留成五亿元以上；地块楼板价高于10000元/平方米，住宅部分现房销售。 

    面对这样的条件，不但是中小型开发商望而却步，就连诸多知名开发商也都选择放弃。最终，该地块共有4家企业报名，经过6轮加价，青岛万科房地产有限公司以楼面价7550元/平方米拿下三宗地，成交总价37.9亿元。 

    8月14日上午，李沧区黑龙江中路以西上王埠、东王埠、桃园社区S2－4地块上市拍卖，经过299轮的叫价后，最终该地块“熔断”。 8月15日上午，经过线下一次性竞商品住房销售价格，最终山钢地产拿下了该地块。据悉政府制定的商品房限制售价为20356.02元/平方米，山钢地产报价20480.01元/平方米最为接近，成交楼板价11000元/平方米，成交总价2.19亿元，溢价率83.3。 

    进入下半年以来，不但万科、龙湖、银盛泰、海尔地产等地产大鳄频频出手拿下心仪地块，而且山钢、中南等以前较为沉默的开发商也都有所斩获，随着“金九银十”到来，土地市场的人气也必将随着火热楼市上涨。