杨剑凌：不怕分蛋糕 希望更多房企进入长租公寓市场

加快培育租赁市场、租赁用途土地出让、竞自持比例，2015年以来一系列的租赁新政，让长租公寓市场保持了持续的高温热度。

从长租公寓在房地产行业的崛起之路来看，这个已经出现了不少“网红长租公寓品牌”的细分领域似乎早已经贴上了互联网的标签，不过在优帕克互联网首席运营官杨剑凌看来，长租公寓作为房地产行业组成部分，仍然是除了金融以外的另一个仍未被互联网改变的行业。

在2017博鳌房地产论坛的博鳌直播间中，这位语速飞快、逻辑清晰的优帕克互联网业务掌舵者表示，从阿里巴巴出来后做过O2O的创业，而之所以加入作为高端长租公寓品牌优帕克，正是因为希望发挥互联网的作用，解决这两个行业中的互联网化难题。

与目前人们熟知的集中式白领公寓品牌不同的是，优帕克集团成立至今已有15年之久，定位为高端服务式公寓市场，并且在2015年实施集中式项目战略之前，其一直以高端房源的分散式运营为主。

据介绍，目前公司拥有的房源规模为5万套，主要覆盖的地方为北京、上海、广州、成都和重庆等核心区域，旗下拥有三个品牌，分别为针对高净值人群的优帕克、偏中高端的优融和社区型的地产优家，不同品牌的定价区间分别从5千-3万/月租金。

优融为面向集中式管理成立的合资公司，地产优家则为优帕克集团与上海地产集团合资成立的一家公司，目前运营的是全国最大的中高端人才公寓。

随着潜在的中高端租客平均年龄的下降以及中国籍租客的增加，互联网将在获客渠道中扮演更为重要的角色，而在长租公寓这万亿级的市场中，未来5年将会发生质的变化。

“五年之后长租公寓市场会发生质变”

“我一直觉得长租公寓这个市场是被低估的。”在分析中国的长租公寓市场前景中，杨剑凌指出，有报告预测，到2030年国内整个租房市场规模能达到5万亿，基本上是现在的5倍，而实现这个巨大的转变的最大变量就是来自“增量人群”。

他认为，在房价门槛越来越高之下，国内的自有住房率会逐渐降低，而租赁住房会逐渐成为中国人住房的更主要方式，不仅以前过渡性刚需租客会进行消费的升级，更重要的是在前15年里几乎很少进入这个市场的以家庭为代表的收入人群，会成为未来长租公寓的主力租客。

随着以上两类人群的大量进入，长租公寓市场在未来的五年后才有可能发生“质的变化”。

“两类人群的一个共性是愿意为租房支付更高的租金，而这是刺激整个租房市场在服务和运营等多方面发展质的变化原因，并且核心是后一种增量人群，这个以家庭为单位的人群在教育、配套方面有更多的服务需求，并且此前几乎没有进入租赁市场。”

他进一步分析认为：“对于租赁公寓的情况，如果永远是年轻人的话，我觉公寓价值的挖掘有限。因为你会发现现在很多的白领公寓、青年公寓，年轻人住进去，一年以后的续约率会是很低。”

据市场数据显示，截至目前，在国内中高端服务式公寓领域，这种变化已经在发生。

在优帕克发展的这15年里，公司的主要客群是外籍高端商务人士。截至2016年，其中国籍租户不仅突破了0的记录，并且占比将近一半50%，此外租客的平均年龄也由以前42岁下降到34岁，“这说明，最近这5年中国的更年轻、更高收入的人群增速是非常大的”。

对此，杨总认为潜在租客的变化也使得公司在获客渠道上发生了变化，互联网扮演着越来越重要的角色。

“在10年之前我们是没有任何互联网的获客渠道，主要通过涉外门店的中介带客，但10年之后我们互联网获客占到了15%，现在从互联网上引流的是我们最重要的工作之一。”

“不担心房企的进入，最大的竞争者是个人小业主”

国内长租公寓市场成为香馍馍，不少公寓运营商以及房企纷纷进入这一市场，并且以极快的速度在全国大部分城市展开布局。

对此，杨剑凌表示，作为专业的公寓运营商其实并没有压力，相反的，不管是房企或者是运营商，他希望越来越多的专业公寓运营者能够进入这个市场。

在他看来，从国内已有的长租公寓品牌角度出发，目前公寓的市场有占有率仅有2%，远低于具有成熟市场的美国和日本，行业预期中国未来15年内的占比会介于两者之间，即品牌公寓的占比会达到20%，“这个比例是非常诱人的，如果能达到这个比例，相信每一个公寓品牌都能有一个很好的收益”。

另外，杨剑凌表示，不可忽略的一点是，长租公寓这一市场的门道还是挺多的，在这一领域要做好运营，仍然需要综合多方面的经验和技术。

   “长租公寓的运营是非常复杂的过程，牵涉到的人力、物力非常大，你没有经过一段时间的积累和固化的话，很难形成整个系统和流程的。”

据了解，优帕克在过往15年的发展积累和固化了一套TI系统，而其“互联网+”其中就包括了这一系统的打造和维护，“我们建立了一个ERP系统，这是基于15年积累的标准和流程，我们把它形成一个ERP系统，现在我们更进一步把它发展成一个基于云端的SaaS系统，接下来它会支持所有新开的项目，只要做模块化的定制就可以很快的投入进来”。

对于优帕克来说，与其说如何应对房企的切入，更重要的是怎么进行租赁市场中租客、小业主的“教育”，因为目前公寓运营商的“最大竞争者是个人小业主”。

“在日本的租赁市场中，80%的房东是把房源托管给专业的运营商公司进行挂牌和管理运营，但是国内的住房租赁中，除了中介以外，一大部分仍然还是房东在带看房，但是个人业主和运营商是有着根本区别的，个人业主想着的是租金、押金，而运营商是以满足租客的喜好及服务需求为出发点的。”

他认为：“只有越来越多的公寓运营商进来以后，无论是对租客还是对小业主，他们才能意识到长租公寓这个事情，其实是需要一些专业的人员来运营的，市场才能产生一些变化。”

“长租市场从来不是一个暴利的行业”

“长租公寓在市场端是蓝海，但在运营端是红海”，行业内对于长租公寓的盈利空间的普遍质疑，让这个话题成为业内企业不得不回应问题。

据了解，无论是房企或者是公寓运营商，截至目前仅有一家运营商在不久前宣布盈利1%，而更多的公寓运营者仍然挣扎在破解盈利问题的方案之中。

杨剑凌也直言，公寓行业从来不是一个暴利的行业，它的盈利模式其实非常简单，即“你的租金减掉你所有的成本，再减掉包租房源的价格，而这部分成本合计大概占到70%-80%，10%的利润率是一个非常理想的水平，但空置率每上升一个点，你全年的利润都有可能被吃掉”。

因而，他表示公寓行业是一个非常讲究运营的行业，“所以为什么我们一直说服务体系，因为能够提供一些增值的服务，它的利润其实是远远超过租金的盈利空间的，而这些服务是构建在你的租赁运营能力之上的，因为只有运营能力达到一定水平以后，用户对品牌的认可了之后，才有在客户入住之后给予的更高一级的服务”。

据介绍，在今年年初，优帕克就新推出了We living的概念品牌，这款产品主要为健身、工作、生活、宠物等达人定制的4款主题公寓，既是针对客户群变化而作出的调整，同时也是其在增加服务体系的更多尝试。

他表示：“如果只是纯粹围绕着租赁来运营的话，其实它的利润点是非常非常少，包括我们本身，为什么我们在15年的整个的盈利状况是非常好的。其实我们整个的利润的来源是来自于附加的全服务，这个才是整个利润真正的来源。”

不过，在他看来，公寓要获得更大的盈利空间，对于现在所有新进来的公寓从业者来说，仍要把目光放到未来15年的周期之中，因为上述提及两大群体进入公寓市场仍有一定的时间。

“中国的长租市场就是处于一个刚刚起步的阶段，所以我个人还是觉得这个市场可能是比较适合那种中长期的，有一定的耐心和运营的能力的自主品牌”。

对于未来的发展之路的问题，杨剑凌表示，未来公司中高端的定位，决定了在区域布局上，仍然是以核心城市核心区域的核心楼盘为主，而作为公寓运营商，公司发展到一定规模之后，未来将会持有一定的重资产。

他透露，公司的发展主要为两大路径，一是和大业主，即房地产商成立合资公司，做一些股权投资，另外一种是和基金合作，由基金买楼，我们负责运营，当然这个基金和我们本身是有关系的。

“重资产的模式还是我们一个重要的发展战略，因为我们觉得运营商发展到一定的规模，能否拥有房源还是很重要的，这也是我们接下来一个很重要的工作。”

在确定发展路径之后，优帕克为寻求更多、更低成本的资金，公司已经成立一个相关的团队，进行上市的前期筹备。