成都写字楼市场连跌4年后首现拐点 租金跌幅逐步收窄

　　成都商业地产庞大的体量造成了市场持续低迷，不过，在经历4年的连续下跌之后，写字楼市场如今有望出现拐点。

　　世邦魏理仕11日发布的2017年第二季度成都房地产市场研究报告显示，截至第二季度末，成都写字楼平均租金环比持平，近四年来首次止跌。同时，写字楼市场平均空置率下降1.3个百分点。其中，甲级写字楼空置率更是环比下降4个百分点，达到4年来最低。

　　另外一家机构仲量联行向第一财经提供的数据也显示，成都甲级写字楼整体入驻率自2012年来首次突破70%，租金逐步趋稳，部分项目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，较2016年末微跌1.0%。

　　几年前，成都出现城市综合体开发潮，大量商业地产涌入市场，造成现在的庞大体量。以写字楼市场为例，世邦魏理仕的数据显示，截至2017年第二季度，成都写字楼存量突破760万平方米，写字楼市场开发强度与一线城市相当。其中，甲级写字楼存量接近300万平方米。

　　庞大体量的市场供应带来了租金的持续走低，空置率不断上升。高力国际发布的2015年年度报告称，2015年成都甲级写字楼空置率高达43.5%，为全国城市最高。虽然不同机构统计口径有所不同，但空置率都在40%左右。

　　不过，从去年第二三季度开始，这一现象有了好转。世邦魏理仕华西区办公楼主管戴晖向第一财经记者表示，变化表现在成交量上升。原因之一是双创对市场产生的积极作用，由于双创基地使用面积最大，对消化存量起到了推动作用。

　　比如，创客联邦创业基地(MFG)在今年第二季度入驻SAC四川航空广场，承租约1.6万平方米，而此前创客联邦在位于成都市中心IFS成都国际金融中心租用了3万多平方米。在这些大宗交易的带动下，成都第二季度写字楼净吸纳量增长了202%，其中甲级劲增256%。

　　与此同时，2017年第二季度，成都写字楼市场新增供应约12万平方米，低于净吸纳量。因此，世邦魏理仕统计数据显示，写字楼市场平均空置率下降1.3个百分点，至二季度末为33.3%。其中，甲级写字楼空置率更是回落至31.1%，环比下降4个百分点。

　　仲量联行向第一财经提供的数据显示，截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼整体入驻率达71%，该数值是自2012年第二季度以来首次突破70%。租赁市场也回暖，部分业主收紧租金优惠力度，整体租金跌幅逐步收窄，部分项目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，较2016年末微跌1.0%。

　　因此，世邦魏理仕认为，成都写字楼市场拐点已经出现。戴晖向第一财经记者表示，虽然成都第二季度增长是由于出现几宗大成交所致，但抛开这些因素来说，市场从去年就开始出现变化。而且2017年全年，成都新增供应有望达到50~60万平方米，低于2016年全年供应总量。

　　戴晖向第一财经表示，2015年之前交付的写字楼平均空置率仅22%，其中部分项目空置率在10%以内，现在市场可租赁面积主要是这两年交付的项目，这部分空置面积也会随着时间被不断消化。