长租公寓进入雷区 买卖不破租赁难执行成为行业风险

    就像许多刚刚兴起的新鲜事物一样，经过去年的政策支持和资本进入，长租公寓也搭上了开往春天的列车。然而，创新的激情和资本的冲动在最初掩盖了这一领域的许多“雷区”，法律与规章的滞后、行业行为准则难以达成共识都不是依靠热情和冲动能够解决的。在最初的冲动过后，长租公寓这个行业也难以避免会进入“雷区”，在刚刚过去的春节，第一批涉足这一领域的长租公寓品牌“新派公寓”，就迎面撞上了长租公寓从业者们最为担心的一个“雷”。

春节期间，新派公寓新国展店遭遇停水断电，这让长租公寓集体性风险浮出水面。目前在当地政府的介入下，供电已经恢复。新京报记者 陈禹铭

　　业主更迭后遭遇停水断电

　　春节期间，位于首都国际机场附近的新派公寓新国展店遭遇业主停水断电，这让长租公寓领域所面临的集体性风险浮出水面。在由房企自持的长租公寓进入市场之前，轻资产的运营模式是长租公寓的主角。运营者扮演的更多是一个“二房东”与公寓服务提供者的角色，其自身利益、租客利益都难以得到保障。

　　据新派公寓方面负责人向记者表示：“春节前两天左右，新国展店的业主以检修水电的名义将我们的水电供应切断，使得新派公寓新国展店以及相邻的全季酒店住客生活受到了严重影响。我们只能通过租用供电车等方式来恢复公寓的水电供应，以维护租客的权益不受损害。”

　　据上述负责人介绍，水电供应被切断，原因主要是由物业产权人发生变更所引发的。“这个店开业还不到1年，租赁合约中约定的12.5年租期只过去了一年半。”他进一步表示，在承租物业时，公司的法务人员查到该物业已经被抵押，但是原业主出具了一份顺义天竺镇政府的红头文件证明该物业可以出租，并且可作为酒店经营。然而，直到签约进场、完成装修之后，新派公寓方面才收到法院通知，他们所租赁的物业已经被法院查封半年之久。而目前，该物业已经归于北京帝景房地产有限公司名下。

　　据新派公寓方面反映，新业主方北京帝景房地产有限公司同他们进行过接触，希望重新商讨租金价格或者让新派公寓品牌退出其所拥有物业。不过双方未能就租金问题达成共识，所以，新业主采用停水、断电等手段向新派公寓方面施压。目前双方是通过政府、法院作为中间人进行沟通。截至发稿时，记者仍未联系到帝景房地产。

　　据了解，新派公寓新国展店162间房、8000多平方米。此前装修、推广投入约5000万元左右的资金，满租状态下，一年的租金收入能够达到1000万元左右。即使保守估计，一年的租金收入也应有700万。目前在当地政府的介入下，公寓的供电已经恢复。

　　“轻资产”的风险

　　新派公寓的遭遇绝非一个孤立的个案，其触及了所有轻资产运营者们所担忧的一个痛点，即物业产权“买卖不破租赁”，产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定，已是行业面临的潜在风险。但在现阶段，“买卖不破租赁”只是一个美好的愿景，在实际操作上，业主的更迭往往会带来一些麻烦。

　　“‘买卖不破租赁’更多的是一种道德约束。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“现在的物权明显大于租权，租购并举最难的就是要突破租权和物权的关系。经营者还是应该将各种风险加以详细了解，毕竟法律上的各种风险对经营带来的是毁灭性的打击。”

　　“目前我国大多数物业都会被业主质押出去以申请贷款，因而‘买卖不破租赁’这一点能够起到的保障有限。”新派公寓委托法务发言人向记者介绍。另一方面，长租公寓的轻资产运营方，没有足够的资金去请强大的律师团队进行调研。“一般情况下，长租公寓运营者会去调查承租公寓的确权、负债、公开市场上的不良信息，以及法院、工商方面的不良记录等问题，但是有很多非公开信息在尽职调查过程中是难以触及的。尽职调查方面的疏漏，是此次新派公寓‘触雷’的原因。”

　　而熊猫公寓CEO王玺龙则认为，在这个案件中，其核心焦点还在于原业主对于新派公寓有目的性的隐瞒。

　　“通常来说，‘买卖不破租赁’这一点在法律上还是能够得到一定程度保障。不过，新派公寓在其原业主一方蓄意欺诈的情况下，很难做到翔实的调查。”王玺龙表示，作为运营方，如果我们遇上同样的情况也只能向原产权方提起公诉，没有更好的办法。因为一般来讲，由于市场竞争的关系，留给运营商做尽职调查的时间也就是半个月，时间成本、人力成本都很高。