孙骁骥：各地房贷利率持续上调 房价为何没有大跌？

2016年2月以来中国实行“低利率”政策，不过是为了配合各个地方去库存的政策而采取的“金融配套措施”。随着利率一路走低，库存去得也确实很快，2016年底到整个2017年，全国的待售商品房数量一直是负增长，跌幅非常明显，可见去库存的成效显著。

虽然库存被“强制性”的去了一部分，但这件事的代价却是近几年一直实行了过低的利率，其中包括很多7折、8折、8.5折利率的房贷，这些有大量折扣的存量房贷，实际上将会导致不同程度的亏损。

因此，现在这个节骨眼利率上行，体现出的现实并不是房贷利率过高，而是表明目前已经进入了利率正常化、利润正常化的通道。之前在低利率的时候按揭买房的人，只能说是为国护盘可喜可贺了。

在响应号召去库存以后，地方政府又来了另一招：响应号召收紧银根、限制房贷。于是我们看到了现在全国各地房贷上涨的情况。

房贷利率的本质，其实就是操纵需求的工具;但是房价本身并不由购房的供需关系决定，而是由地方政府的融资需求决定。这就是中国房地产利率与价格“二元化”的基本格局。

众所周知，地产市场的繁荣是地方政府土地财政增收的重要保障，地方政府出台的政策可以左右土地资产的评估价值，而土地财政的收入增加会反过来增强政府的偿债能力，让地方政府更多的举债。

在当前的游戏规则下，地方政府利用对国有土地的绝对垄断来经营城市，并利用土地抵押融资来发展工业经济，这一切的源头，依然在于房地产。因此，地方政府作为房价的主心骨，这一点长期来看是不会变的。

根据相关的研究，地方政府债务每增加1%，房价水平相应会上涨12.9%至28.9%，上涨幅度根据各地房价泡沫的程度和杠杆使用程度而不同。总之，我们会很明显的看到，房价水平在很大的程度上和地方政府的债务规模有关，债务越多，房价越是“水涨船高”。

这应验了那句俗话：水能载舟亦能覆舟。房地产是一艘大船，利率不过是撑船的一根船篙，起不了决定性的作用。

现在看来，这船还算平稳，怕只怕，土地财政的游戏持续这么玩下去，总有一天“水涨船高”的浪头太大，船篙要被打折，船也要淹水。