房企左手拿地右手融资 房地产的“寡头时代”将要来临

　　出于销售路径依赖和规模竞争惯性，面临严厉调控的房企依然在2018年加速扩张，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，奉行高周转策略，以期在行业梯队中进阶。

　　据中原地产统计，截至5月24日，仅统计招拍挂权益数据，22家房企合计拿地金额高达5139.6亿，其中拿地超200亿的房企多达10家；投资上升导致资金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融资已近2000亿，创历史新高。

　　跑步拿地和融资，令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏，与此前不同，行业生存门槛被提到了50强、千亿级，有人甚至断言，房地产的“寡头时代”将要来临。

　　不过截至目前，房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右；在这一轮规模竞争中，仍有部分房企有机会弯道超车。

　　拿地融资的游戏

　　在传统房地产开发业务中，销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月，主流房企这三项都有加速的趋势，行业集中度进一步提升。

　　克而瑞数据显示，今年前4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，TOP100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元，同比提升20%；排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期的50名卓越集团（88.8亿元）相比，增长48.4%。

　　排名前十位的提升幅度更大，合计有超过5家房企4个月销售突破千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，排名第三的万科也达1986.7亿，增长37.9%，纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快，龙头房企转型加速，布局合理，上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。

　　克而瑞预计，未来随着各梯队门槛不断提升，百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。

　　这种趋势下，尽管调控持续加码，大量大中型标杆房企仍在积极抢地，房企处在非常明显的拿地加速过程中。特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为抢地的主流。

　　根据中原统计，截至5月24日，碧桂园权益拿地金额最高，达614亿，万科、保利地产紧随其后，分别超过450亿；接下来是龙湖369亿，中海地产为318亿；绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都超过了200亿；新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。

　　这背后的逻辑是，做大依然是当下房企的主流选择，规模化竞争加剧。也因此，房企对资金的需求更加迫切，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　中原地产研究中心数据显示，截至2018年前4月，房企海外融资数据达233.2亿美元，同比上涨107%。4月单月发行高达88亿美元。

　　另据长江证券数据，截至5月上旬，美元债市场的房企融资已达1860亿元人民币，相当于2017年全年的70%，刷新了房企美元债融资历史新高；但融资成本也水涨船高，美元债息率从2017年的6%上涨到如今8%。

　　5月21日，雅居乐就进行了一笔巨额海外融资。公告披露，获授予88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷，为期48个月，年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息或伦敦银河同业拆息的总和。

　　相比之下，朗诗的融资利率就高出不少。5月23日，朗诗绿色集团有限公司发布海外监管公告，5月18日公司额外发行5000万美元于2020年到期且票息为9.625 %的优先票据，并与原有票据合并及构成单一系列。

　　高周转下“寡头”出现？

　　将销售-买地-融资做到极致的，是碧桂园。急速高周转策略，令碧桂园在过去三年销售大幅增长，并问鼎2017年冠军。

　　进入2018年，碧桂园对高周转提出了更严格的要求。据其内部文件，强调继续提升高周转力度，在“456”模式即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”基础上，继续提升。

　　中原地产认为，这主要是针对三四线市场。碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

　　其他房企如中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周转。在5月23日的“2018中国房地产金融论坛”上，新城控股副总裁欧阳捷指出，房企都要去做高周转，快速回收现金流，才能保证可持续发展，对债务还本付息。

　　目前相比一二线城市，很多三四线城市销售节点可以更快更提前，有的项目可能1/3就可以销售，有的可能盖了两三层就可以销售，有的甚至“正负零”就可以销售，那么三四个月现金流就可以回正，再去投入新项目。

　　高周转意味着更高的杠杆。欧阳捷说，今年120余家上市房企平均负债率已超80%，去年则不到80%。

　　这又会导致，“所有的房企都在加速跑，未来房地产市场会逐步走向一个寡头垄断的时代。如果不加速奔跑，就叫不进则没，以后就没有机会。”

　　欧阳捷认为，未来房企的融资新门槛是50强，而不是百强。“大企业更容易获得融资，中小房企很难获得融资，一般来讲差一点的企业（融资成本）在7%到8%，再高一点到10%以上，有的信托可能高达15%。”

　　但是，行业内也有不少人士对规模化竞争提出了反思。一位知名房企高级副总裁向21世纪经济报道表示，中国不存在房地产寡头，未来也不太可能出现。

　　他的判断依据是，房地产行业距离所谓的寡头也还很远。目前中国房地产行业的集中度仍然偏低。寡头的定义是前三名企业的市场占有率达到50%以上，而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有不到4%。

　　香港是全球唯一一个出现房地产寡头的市场，因为香港是单一城市，美国单一城市也出现过这种状况。

　　未来，尽管行业集中度还会提升，几大房企的经营规模不太可能下降，但中国房地产也不太可能出现房地产寡头的情况。假设房价长期保持稳定，对行业的总规模也会有个理性的判断。

　　另外一家龙头房企董事长则认为，单纯追求规模并不可取，房企应在规模和利润中取得平衡；企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。

截至2018年5月28日，全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿，同比2017年同期的9360亿上涨48.3%，多卖了4520亿。与此同时，热点城市溢价率基本在10%左右，和往年相比明显降低。

　　数据显示，杭州市土地出让金位列50城第一，达1244亿，同比上涨210%。热点城市中，包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个城市卖地均超过200亿。

　　三四线城市中，佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等城市卖地金额均超过100亿，上涨明显。

　　值得注意的是，在楼市持续调控下，房企抢地积极性有所降低，大部分城市土地成交溢价率明显下行。从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市保持低位。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率24%，今年截至目前为13%。

　　“热点张城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产首席分析师张大伟向中国经济网表示，“土地市场在系列调控影响下有所退烧，但成交金额依然在高位。”

　　张大伟认为，一二线城市房企拿地积极性较高，出现的流标主要是地块有多重复杂属性；三四线城市土地市场明显活跃，2018年大量房企进入三四线城市拿地，推动热点城市的土地销售额历史同期记录。不过，在全国一二线城市严格调控下，房企资金压力越来越大，对非优质地块的积极性降低。

　　张大伟预计，“2018年楼市将继续严格调控，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，但为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。”

（房掌柜整理自每日经济新闻、中国经济网）