百城房价同比增幅收窄 “房住不炒”政策效应正显现

　　6月12日，易居研究院发布《100城住宅价格报告》。报告显示，2018年5月全国100个城市新建商品住宅成交均价为 12514元/平方米，目前已保持连续10个月的同比增幅收窄态势。三类城市的房价同比增幅中，二线城市是最大的，这也是本轮政策调控中，二线城市政策频频加码的重要原因。环京区域的房价增幅收窄态势最明显，尤其是廊坊市下辖的“北三县”等城市更是如此。

　　一、百城房价

　　1、成交均价：5月份成交均价相比4月份上涨了近百元

　　2018年5月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。受5月份成交量相对较好、部分中高端楼盘入市等因素影响，当前房价有所抬头，相比4月份12422元上涨了92元/平方米。观察历史数据，在2010年至2016年上半年，100城房价走势相对还是平缓的，但是2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。当前100城房价已保持连续9个月超过1.2万元的均价水平。　

　　2、房价增幅：同比增幅保持10个月的持续收窄

　　2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为11.3%。观察历史数据，可以看出，该曲线总体上呈现出持续收窄的态势。其中在2017年7月创下历史新高，达到26.9%的水平，随后此类曲线持续收窄，目前已保持连续10个月的同比增幅收窄态势。这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。　　

　　二、城市分类

　　1、均价分类：三四线房价“破万”持续了9个月

　　2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41659、13197和10350元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了11个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了9个月。　　

　　2、增幅分类：“930新政”后一线城市房价率先降温

　　2018年5月100个城市新建商品住宅中，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄的态势。而从幅度上看，二线城市的同比增幅是最大的，这也是此类城市近期政策频频加码和“打补丁”的原因所在。

　　横向对比看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月，这恰是“930新政”出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温的影响，到了2017年下半年，二线城市、三四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。

　　三、城市排行

　　1、均价排行：2万元以上房价的城市共有11个

　　2018年5月，100个城市中，房价最高的城市为深圳，达到55874元/平方米，而房价最低的城市则为荆门，为4412元/平方米。从城市分类中可以看出，燕郊成为三四线城市中房价最高的城市，达到了20966元/平方米的水平。另外，统计显示，目前房价突破两万元的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、燕郊和珠海。　

　　2、增幅排行：5个地级市房价上涨过快

　　2018年5月，100个城市中，包括漳州、金华、莆田等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了66%、56%和54%。这也和本轮三四线楼市市场交易比较火爆的因素有关。而在房价同比下跌排行中，香河、大厂、燕郊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了26%、24%和21%。另外，从上涨城市数量看，4月份100个城市中房价上涨的城市数量为69个，而到了5月份房价上涨的城市数量增加到了78个。

　　环京城市房价降温态势很明显，这和此类城市面临高压政策有关。2017年6月，廊坊市发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。此次政策有两点重要内容。第一、落实限购政策。政策明确廊坊主城区、三河、大厂、香河、固安等城市落实限购政策，此类城市中外来人口购房需交纳3年社保。第二、落实限贷政策。政策明确提高了商业银行贷款和公积金贷款的首付比例。当前正值调控一周年，此类城市房价数据充分体现了房价管控政策的有效性，也说明房价泡沫得到了有效剔除。

　　四、市场判断

　　5月份100城房价同比增幅继续收窄，充分体现了“房住不炒”的政策效应。

　　尤其是部分城市群中的中小城市，其房价已经出现了明显降温，这和此类城市购房政策较为严厉有关。随着投资投机需求的减少，此类城市房屋交易开始疲软， 价格泡沫得到了有效剔除。

　　当然，必须承认，目前房价上涨的新苗头也比较明显，即房价潜在上涨的动 力依然强劲。5 月份百城住房交易数据表现比预期要好，同时部分高端楼盘也拿到了预售证进而入市，这都会带来房价的反弹。另外从城市结构上看，部分三四 线城市房价上涨的态势也比较明显。“房住不炒”的政策逻辑不变，预计 6 月份 部分三四线城市依然会出台包括限售在内的政策，以进一步稳定市场价格和预期。

　　附注：

　　1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。

　　4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

　　2、考虑到交易结构、数据平滑性等因素，本报告中各个城市新建商品住宅成交均价均做过处理，即将过去6个月新建商品住宅成交均价进行了移动平均值计算。另外，部分城市一手房交易并不活跃，在实际选取基础数据时，也选择了二手房交易或挂牌的数据。同时，在计算百城房价、城市分类如一二三四线的房价数据中，我们进行了简化，即将相关城市成交均价进行简单算术平均。