徐斌：“房不胜防”租房也可能背债 放开限购危害大

　　在我国大举推行“租购并举”的房地产新政策的背景下，一家租赁平台突然资金链条断裂，爆发了房屋租赁违约案件，受害者保守估计达到数千人，使新的套利手段开始出现在大众视野里。

　　东窗事发：交了房租没地住 还要还贷款?

　　一家叫作“爱生活爱公寓”的租赁平台，拥有4000间长租公寓对外出租。爱公寓从业主手里长租房屋，再短租给租客，按理说是赚取租金的差价，看上去没毛病。但是这家企业是低价出租，高价承租，也就是说，每租出去一套房子，爱公寓还要“倒贴钱”。

　　看起来这个平台在做亏本买卖，但买的没有卖的精。就在为租客办理租赁协议的时候，销售人员操作租客的手机，从一家叫作“元宝e家”的平台办理小额贷款，一次贷走1年的房租，再由租客按月还贷。而租客对此毫不知情，还以为自己是在按月支付房租。除了元宝e家，爱公寓也会使用平安好房、京东金融等平台进行贷款。

　　金融产品的介入，让这个租赁平台有了快速扩张的资金。

　　但资金未必用在了对的地方上。2018年，爱公寓突然资金链条断裂，无法支付给业主租金，数千位业主因为没有收到房租，发生了大规模清退租客的事件。而这数千名租客不但面临无房可住的状况，同时还不得不继续偿还贷款，否则将有可能影响个人信用。相同的情况在北京也出现过。

　　这种“套路”短期内套出大量的现金，业内人士称，这是一种新型的租房金融诈骗，主要出现在合租公寓和分散整租公寓，因为都是签约个人业主，他们也不会进行租赁登记备案，只要能不断收房，这个饼能接着画。

　　在政策春风不断鼓励下，有越来越多的资金方向出租房的房东提供装修贷和租金贷;给租客提供租房信用贷和租房消费贷，试图分享租房的红利。

　　这无疑是个定时炸弹。

　　租金贷“如意算盘”打得响

　　为了响应国家租购并举的新政策，建设银行率先推出了租金贷。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金，贷款期限最长不超过5年且不高于租金，利率执行基准利率(年化利率为：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%)。

　　房屋租赁市场主要有两类需求：商业租赁和住宅租赁。

　　建行推出的产品主要是面对开发商，过去开发商基本是将开发好的楼盘全部售出，而2017年楼市新政策，要求开发商自持一定比例的住宅进行对外出租。

　　开发商自持意味着从卖房子转行做了“包租婆”。银行则是看重这一块的市场，提供了相应的贷款产品：用房子做抵押，贷款给租户，开发商一次性得到数十年的租金，租户按月还贷，银行得到利息。

　　在商业租赁领域，也存在类似的思路。数年前，成都农商银行宣布为支持成都市正在实施的“中心城区日用百货批发市场外迁”战略，将与成都国际商贸城合作，推出商位租赁贷款计划，广大商家均可无抵押获得银行贷款支持，取得商铺经营权。

　　商业租户比住宅租住有更多的现金流需求，一次性支付商铺转让费、数个月的租金和押金以及中介费，往往是创业中最大的一笔开支。通过与经营方的合作，由借贷方一次性提供贷款给经营方提供数年房租，再由租户按月还贷收取利息，这看上去也是多方共赢的好事。但是在这些看似美好的商业模式背后，既是大市场，也是大风险。

　　租赁贷风险高

　　我们主要分成三个层次探讨租赁贷的风险：

　　层次一是商铺租赁市场的租赁贷风险。

　　就现行市场行情来说，我国三四线城市，甚至一二线城市，存在大量难以盘活的商业综合体。各种老牌百货公司，新兴的开发区，各种产业园，服装城，已经存在大面积空置情况。互联网时代，电商冲击之下，加上很多脑子一热就上马的项目，商铺烂尾情况非常普遍。

　　有些市场经营主体正走在烂尾的路上，在银行信贷政策收紧的情况下，企业很难支撑开发过程中产生的银行贷款利息，在烂尾的边缘。市场经营方每个月面对数百万利息，必须快速招商求生。

　　而从招商引资的角度讲，能降低租户的租赁成本，就有可能吸引租户。有些市场为了做好业态，免租三年、五年。但是这无异于饮鸩止渴，三年一到，人走茶凉，一切还要回归原点。而经营好的市场主体，商铺又往往一房难求，商户面对着更高的门槛。