楼市“崩盘论”对阵“挺涨派” 信贷政策影响预期

　　供求关系紧张也被认为是热门城市房价稳健上涨的主要理由。房地产市场分析专业机构克而瑞研究中心发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》认为，热门城市市场目前去库存化特征显著，这预示着未来房价上涨的趋势不变。以北京为例，去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米，住宅市场仍属供不应求。

　　信贷政策影响楼市预期

　　只要信贷政策维持不变，楼市或将进入调整期

　　在“崩盘论”与“挺涨派”外，更多业内人士认为，今年楼市，特别是二、三线城市，很可能进入调整期。

　　“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变，流动性不松动，今年楼市可能会调整。” 中原地产市场研究部总监张大伟说，以杭州为例，从供需数据看，开发商还没有被逼到降价的地步，但由于信托需提前偿付，开发商急于回笼资金，这才是楼盘降价的主因。

　　信贷政策被认为是目前房价上涨动力削弱的主要原因。

　　去年下半年以来，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台，直接导致市场需求延缓释放，影响了市场供求关系。

　　“楼市供需两端都是变量。过去，大家普遍认为房价仍会大涨，为了提前锁定交易价格，大量需求是提前透支的。所以是供应端不积极，需求侧很恐慌。但现在需求侧被信贷卡了脖子，开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账，如果一位北京购房者要购买首套房，首付30%，按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%，增加的总利息相当于总房价的21%。

　　购房者贷款成本提高，导致开发商可以提价的空间有限。与此同时，需求侧的变化也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间，鄂尔多斯市长廉素坦言，还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧，目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州，截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套，供求比达到了1∶0.6。

　　信贷收紧给开发商造成了资金压力，促使其调整销售策略，以现金为王，跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消费者预期。“杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市，将对购房者心理预期造成较大影响。”张大伟说，“在资金面趋紧的情况下，特别是库存严重、新增人口数量放缓的城市，不排除再次出现楼盘降价。”

　　防风险与强兜底并重

　　《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”