“金九银十”临近 各开发商借势抢闸出货 本月十多个楼盘推新货

　　8月东莞多宗商住地入市，迎来土地拍卖热潮，开发商借势推货;加上临近“金九银十”，楼盘推货量增加，8月份东莞将有10多楼盘推出新货抢跑市场!不过，受到7月市场淡季销售率偏低、观望氛围浓郁、8月新盘定价仍偏高等因素影响，成交量或仍然难有大幅提升。

　　业内人士表示，随着下半年楼盘推货量增加，在楼市调控政策从严、市场冷淡等多重因素影响下，部分楼盘促销力度或将加大，尾货下调备案价将成常态。

　　7月开盘销售率普遍偏低

　　7月、8月份是东莞楼市的传统淡季，特别是7月楼市成交十分冷清，认购率偏低。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，7月东莞全市整体开盘量环比6月大幅缩水，主要由于7月作为楼市淡季，同时调控政策不断深化，开发商推货意愿不强，推货节奏大幅放缓;从产品类型看7月开盘主要以住宅项目为主，均以小批量推货;从销售率看，住宅项目去化率普遍偏低。东莞中原战略研究中心认为，一是大部分项目以自然销售为主，且推货量较少，可选货量较少，一定程度抑制了客户购房热情;二是开发商对市场预期较高，定价居高不下;三是限购等政策持续制约需求释放。

　　根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，7月作为传统淡季，购房者观望情绪不断加重，同时夏日的炎热也导致了购房者的看房热情下降，楼市来访人气下滑明显。不过,随着“金九银十”的临近，开发商有望加大出货及营销力度，后市人气有望持续攀升。

　　7月楼市成交以低价盘为主，洋房套均总价下滑。据东莞中原战略研究中心数据显示， 7月东莞洋房套均总价小幅下降至 175万元，其中刚需(70～110平方米)洋房套均总价为156万元，环比6月下降7万元。不过，若按首付三成计算则首期款约50万元，刚需购房门槛仍高。 从东莞各镇街洋房套均总价看，7月松山湖以417万元/套的总价位列全市首位，洋房套均总价过200万元的镇街达11个，150万～200万元的镇街有11个。

　　另外，7月楼市成交也以消化库存为主。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月底东莞全市住宅库存 568.10 万平方米(含商务性质住宅)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为388.99万平方米、106.09万平方米、 73.02万平方米，消化周期分别为9个月、26个月、9个月。受到7月淡季及政策调控的不断加深影响，7月各大房企推货量大幅减少，市场主要以“消化库存” 为主，住宅整体去化周期有所缩减，但后市去化压力仍较大。

　　八月开发商纷纷提前抢跑“金九”

　　进入8月，人们更关心的是土地交易市场。由于万江商住地因地铁1号线规划调整而暂时中止拍卖，8月仍然有九宗商住地入市，这也让不少楼盘借势土地拍卖热潮推货，以刺激成交。另外，随着“金九银十”传统楼市旺季的临近，开发商推货量有望加大，部分楼盘将抢跑“金九银十”推新货入市。

　　据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，2018年8月开发商推货热情大幅上升，全市预计有十多个项目推新货入市，以旧盘加推为主，同时纯新盘入市明显增多，多达4个。从区域角度看，虎门热度最高，其推货量占比超过全市总推货量的一半。记者发现，8月份有新货上市的虎门楼盘有虎门·君悦东方、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公馆等，主力户型为99-133平方米及部分小户型公寓，其中碧桂园壹中心和琥珀公馆为纯新楼盘开盘。从新盘户型来看，8月新增供应再次放量，有利于激活需求释放，此外，供应产品仍然以刚需、首次改善户型主导，144平方米以上的户型供应较少。

　　东莞中原战略研究中心介绍，进入8月，又是临近“金九银十”，开发商推货热情明显高涨，纷纷提前抢跑“金九”，供应量环比大增，加上需求较为旺盛的区域供应量较大，对推动楼市成交量上升无疑是一个重大利好。

　　优房超·瑞城搜则统计了今年下半年的推货情况，今年下半年预计约有61个项目有新品加推，其中松山湖片区是主力，而商务公寓或将成为加推重点。

　　尾货促销 多楼盘下调备案价两三千元/平方米

　　随着楼市调控政策的深入，楼盘下调备案价现象增加。特别是部分尾货单位下调备案价达两三千元/平方米。记者在东莞市发改局官方网站看到，在东莞限价政策升级加码后，备案价下调已成为常态，近期又有多个楼盘调低备案价。以位于黄江镇的金湖郦城为例，该楼盘10栋1602号房建筑面积122.19平方米，在4月份首次备案时单价为2万元/平方米，到8月2日公布的备案价当中，该单位单价调整为18199.08元/平方米，调整后价格下滑约1800元/平方米;10栋2001号房建筑面积123.39平方米，为三房两厅单位，调整后单价为18225.07元/平方米，比首次备案价下滑1774元/平方米。记者发现，该楼盘多套房源首次备案价为2万元/平方米，调整后回落至1.82万元/平方米左右，下调幅度约在1800元/平方米左右。大岭山的山湖城花园也进入尾货销售阶段，个别房源由原来的2万元出头单价下调至1.7万元/平方米。记者在采访中了解到，目前东莞不少楼盘进入尾货销售阶段，会推出少量产品进行促销，优惠幅度加大。

　　另外，位于石排的时代东珺花园有大量房源进行房价备案调整，其中15栋的整体备案均价就由21151.81元/平方米调整为19879.6元/平方米。记者在踩盘时了解到，目前石排区域同类型楼盘定价差别大，如时代东珺花园一套三房产品折后单价约1.9万元/平方米，同样位于石排、由东莞本土开发商开发的世纪城·国际公馆的一套三房产品，折后单价约1.5万元/平方米。虽然开发商品牌不同带来的产品设计和质量不同，但是在目前市场环境下，价格对于楼盘成交的影响仍然较大，这也使得定价过高楼盘销售速度缓慢，部分楼盘不得不下调备案价以吸引购房者。

　　短期房价走势仍然平稳

　　不过，从目前了解到的定价情况来看，8月楼盘定价仍然偏高。

　　东莞中原战略研究中心介绍，7月底央行再次释放出适度宽松货币信号，部分资金将流入楼市，加上由于深圳调控升级，东莞也会承接部分投资资金，有利于促进市场成交。从整体上看，短期房价走势仍然平稳。

　　优房超·瑞城搜则表示，下半年限价、限外、限签政策将严格执行，网签价格走势将维稳;东莞限价各种加码，对开发商的利润、营销及资金回笼带来压力，房企让利促销力度有望加大;新限价政策规定商品住房首次备案需“一次性过”，不得再次上调备案价，因此开发商首次定价至关重要。考虑到项目综合开发成本，开发商首次定价或将偏高，一方面有利于项目后期楼栋实现更高溢价，另一方面配合后期销售可采取适当的折扣优惠，打动购房者入市;同时，高地价项目在开发成本刺激下，新盘定价偏高才能实现盈利，但政府严控房价，所以高价项目搭配低价项目共同网签成为网签操作的主要方式;而其他外来品牌房企纯新项目陆续入市，部分价格洼地有望在品牌效应带动下，价格向周边高价区域看齐。

　　预测： 今年住宅供应或创近7年新低

　　优房超·瑞城搜认为，限签、限价和禁止价外收费等政策下，外加严控社保造假，首付款提高等原因，楼市成交不太乐观，倒逼房企减慢推货的节奏。2018年下半年预计住宅供应总量约为373万平方米,与2012年水平相当，或创近7年下半年推货量新低，房企推货信心不足，对成交拉动效应减弱。

　　此外，购房者观望心态浓厚，下半年住宅市场走货愈加艰难，购房门槛提高，买房人群的再一次被筛选，整体基数减少，楼市交投氛围将持续冷清;优房超·瑞城搜介绍，从区域来看，松山湖片区将是成交贡献的主力区，松山湖片区主要以茶山项目开盘及加推为主;而住宅市场举步维艰，但对于商务公寓与商铺以及写字楼可以趁机寻求突破，下半年城区和经济发达镇区将是非住宅产品的主战场，房企可重点突破。

　　后市推货或继续保持“慢节奏”

　　回顾7月东莞楼市，调控持续从严。从宏观来看，全国整治楼市乱象专项行动如火如荼地进行着，房贷利率也进一步上浮;回归到东莞本土市场，楼市规范行动也不断，无论是开发商还是购房者都陷入了观望状态，房价持续企稳。

　　虽然7月东莞也有不少项目加推入市，但总体而言商品房供应低位运行，开发商推货意愿有所下降，各大楼盘活动也以中小型活动为主，几乎没有聚拢人气的“大动作”。反观置业者，购房热情也平平，到访、认购人数持续下滑。

　　从产品类型来看，洋房以小批量推货为主，反而“不限购、不限贷”且户型较小总价较低的公寓供应显著放量，市场热度较高。

　　有业内人士表示，在接下来的8月，东莞楼市会持续低迷，甚至未来半年，买卖双方会继续拉锯。对于后市，合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞楼市下半年供应将偏紧，包括8月份，整体供应量不大。预计9-10月东莞会迎来一波推盘高峰，但与去年下半年同期相比，今年下半年供应量将会大幅萎缩。

　　(房掌柜综合整理自广州日报、房掌柜)