房企再融资缺口较大 房地产市场发展进入拐点时期

7月，房企境内债券发行量为251亿元；8月，债券发行量约为167亿元：均高于6月的111亿元。

无论是大型还是中小房企，今年中报业绩会上都在提出，去负债、降杠杆，大力追“回款”，奉行现金为王。

多家房企提出，下半年，房企融资成本仍会继续上升。

一位股份行高管表示，监管层面不希望房地产突飞猛进，成为脱缰的野马，监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多，以前一般不超过1年，这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

“银行的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

再融资缺口较大

根据穆迪数据，其所评级的房地产开发商中，未来12个月内，将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右（约人民币2670亿元）的境内债券将到期或可供回售。

穆迪认为，多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务，但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因，随着未来房地产市场销售可能放缓，有可能削弱房企融资能力。

多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧，提出去负债、降杠杆。

如，恒大集团提出，今年上半年在去年偿还永续债基础上，总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化。今年实际上降到127.3%，比原来140%目标还有大幅下降。

碧桂园指出，总借贷的加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升59BP。年初就做好了收紧的准备。今年在香港的发债没有太大的动作，该公司的现金余额下降到了2000亿。“现在现金充裕，窗口不好就少买两块地了，余地还很大。”集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%。

阳光城则提出，积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施，适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%，比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展，会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

保利置业则提出，年初时预估融资比较困难，主要加强销售回笼，抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本，也做了一些创新型资产证券化，之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制，下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值，利用国企融资比较低，融资会在去年水平左右，应该不会有进一步下降。

开发贷下半年继续严格调控

工商银行行长谷澍在该行业绩会上透露，当前，房地产市场处于稳定的水平，居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升，这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来，总体上看，房地产领域的债务风险是可控的。

下半年，一是，把握好个人住房信贷投放的区域和节奏。支持居民住房的合理的信贷需求，抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。二是，严格把握房地产开发贷款的投向，重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。三是，严格执行各项监管要求。加强贷款的资金用途和流向的管理。四是，积极稳妥的拓展住房租赁金融市场，研发符合长租房住房需求的特点的产品。

中信银行高管表示，政策上，选择主流地产商，限额控制管理，满足刚需住宅为主，商业型介入比较少。管理层面也不断严格控制，土地、工程抵押，资金回流确保贷款还款有保证。在区域战略，对东北、西部、偏远地区、三四线过热城市从严控制，重点支持二三线和一线刚需。

从限额管理来看，考虑下半年在上半年基础上，增幅保持零增长，尽可能维持上半年水平。综合来看，房地产资产质量即使是市场层面出现波动，也不会有大的问题。

房企境内发债上升

7月以来，房企境内发债略有回暖，但境外发债仍比较清淡。

7月，境内债券发行量为251亿元，8月，债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元，较2017年1-8月587亿元的发行量，同比增长94%。

穆迪分析师黎锦雄表示，随着流动性状况的改善，年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前境内发债的规模上升，说明政策层面也不是完全一刀切，还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下，各类债券融资的鼓励性政策会增加。

根据彭博数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元，相较于2017年1-8月的264亿美元发行量，同比增长34%。不过，自7月以来，境外债券发行继续保持清淡，8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元，发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

新城控股在中报业绩会指出，海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。

严跃进认为，海外市场近期本身就处于各类资本管制，各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看，若是国内有发债的机会，很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看，成功发债的房企，未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

相关新闻：

　　2018年上半年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。

　　房地产行业融资总体走势

　　融资总体规模保持高位，增速持续回落

　　2018年上半年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，房地产开发到位资金规模达7.9万亿元，同比增长4.6%，与去年同期的11.2%涨幅相比，增速回落较为明显。单月来看，月均到位13214亿元，相比去年再上一个台阶，同比月均增587亿元。

　　国内贷款占比下降，自筹及其他资金占比上升

　　国内贷款占比略降，自筹资金占比有所上升。2018年以来，在“房住不炒”理念下指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，国内贷款占比略有下降，定金及预付款等自筹资金渠道比例持续提升。1-6月，国内贷款占比同比下降2.1个百分点;自筹资金占比增长加快，占比为32.21%，同比增长1.5个百分点;其他资金占比达52.25%，同比提高0.73个百分点。

　　融资渠道进一步收紧，资产证券化高速发展

　　在房地产融资渠道全面收紧的背景下，房地产企业的融资渠道多元化，企业不断探索新的融资模式。

　　银行贷款仍是主要途径。2018年上半年，房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%，比上年同期上涨13.9个百分点。

　　房地产信托新增规模下降。据中国信托业协会统计，2018年一季度我国房地产信托余额为2.37万亿元，同比增长51%，新增规模1826亿元，同比下降21.6%，房地产信托新增规模整体呈现减少的态势。

　　中期票据有所增长。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%，中期票据的发行量有明显的增加。

　　海外发展增长较快。上半年内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，但受资金强管制影响，预计下半年海外融资规模将有所回落。

　　房地产ABS迎来爆发式发展。在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产证券化发行规模创新高。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

　　综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速

　　2018年上半年，房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企不同阵营融资成本加速构性分化。大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。

　　信贷

　　信贷持续退烧，品牌房企开发贷优势凸显

　　房地产开发贷小幅回升，保障性住房开发贷增速不减

　　2018年以来，公司债、信托、土地款融资等多方融资渠道不断收紧，银根收紧迹象愈趋明显，银行贷款仍然是房企资金的重要来源。2018年以来，银监会连续下发加强委托贷款合规管理政策，尤其针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款，预计下半年银行贷款作为房企融资的重要渠道或亦有所弱化。

　　2018年1-6月房地产各项主要指标出现小幅回升，棚改导致三四线城市和县城回暖、一二线城市“买不起、买不到”的挤出效应推动农民工回乡置业同时催生了三四线城市购房的信心。2018年上半年，房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%，增速上涨13.9个百分点。分项来看，房产开发贷款8.18万亿元，同比增长27.7%，小幅回升;地产开发贷款1.46万亿元，同比增长7.1%。

　　围绕棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建设力度持续加大，2017年，住建部在《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》的指导下，进一步将加快公租房竣工和分配入住作为重点。2018年上半年，全国保障性住房开发贷款4.08万亿元，同比增长37.4%，增速上升1.2个百分点，较上月有所增长，总体来看，其增速持续高于其他各类开发贷款，有保有压，分类监管。

　　政策加压房地产，品牌房企开发贷优势凸显

　　政策加压房地产，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，优秀房企获得更大青睐。2018年以来，优秀上市房企获大额授信额度。其中，泛海控股获民生银行116亿授信额度，华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度，当代置业获建设银行战略授信120亿。

　　信托

　　信托新增规模下降，集合信托仍为主流

　　房地产信托新增规模下降，非标业务萎缩

　　自2017年四季度起，银信业务规范和资管新规出台对信托通道业务影响较大，非标投资限制通道需求萎缩，房地产类信托产品发行和融资规模增速呈现下滑趋势。根据中国信托业协会数据显示，2017年3季度以来，我国房地产信托新增规模整体呈现下滑趋势，截至2018年一季度末，房地产信托新增规模1826亿元，同比下降21.6%。

　　2018年1-6月，华夏幸福通过大业信托获得融资规模24.5亿元，北辰实业通过建信信托获得融资规模28亿元，泰禾集团通过陆家嘴信托、五矿国际信托获得融资规模26.1亿元，阳光城通过泰康信托、国际信托、中建投信托、五矿国际信托等机构获得多笔融资。预计未来几年，监管周期将持续，通道业务规模收缩节奏将会逐步增大，信托业务加速回归本源。

　　集合信托为主要来源，占比超60%　

　　2018年以来，监管要求消除多层嵌套和通道，信托机构重点关注业务合规性，通道业务压缩。在合规上，只对满足432要求的项目放款、做真股项目。许多信托公司出于审慎经营的考虑，在提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，以便更精准地研判市场变化和趋势，更恰当地把握市场机会。据中国信托业协会数据显示，从2016年3季度开始，新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托，成为主要组成部分。2018年1季度，新增集合信托发行规模为1140亿元，去年同期为1444亿元，同比减少21.1%。

　　债券

　　公司债大幅萎缩，中票融资热情不减

　　公司债大幅萎缩，新发基本停滞

　　自2016年10月上交所和深交所对房地产公司债分类监管以来，房企在交易所市场债券融资受到了严格控制，公司债发行融资基本处于封闭状态。同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，发债主体和债券评级均以AAA级和AA+级的高信用等级产品为主，高、低评级的房企发债利率和发行难度将继续分化。

　　2018年，房企公司债新发继续低迷，发行规模保持低位，且多为之前批准。2018年上半年，房地产公司债延续上年的低迷，共发行63支，发行规模合计723.7亿元，基本为去年或之前批准，与2017年(85支，940.8亿元)相比，总体规模保持低位态势。近期，多家房企陆续中止发行公司债，或因融资成本的上升以及证监会对房企发债的募资项目和资金用途的监管，新债还旧债途径受阻。

　　中票融资热情不减，融资成本抬升

　　在银行信贷、公司债受监管后，符合条件的房地产企业增加了其他品种债券的发行，中期票据的发行量有明显的增加，平均利率上升1.1个百分点。2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%;平均利率为6.2%，较去年同期的5.1%上升1.1个百分点，其中阳光城2018年6月7日发行10亿元永续中票，利率为8%，融资成本较高。

　　海外

　　规模大涨，难度加大，成本或走高

　　受国内债券融资收紧影响，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，房地产海外债券发行规模显著增加。据Wind数据统计显示，2018年1-6月内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，已较2017年(77支，397.3亿美元)全年规模相近。

　　近期，海外债也逐渐受到了监管层面的限制，提高了企业举借中长期外债的门槛和要求，未来房企海外发债难度和成本或将提高。2018年6月27日，发改委在其官网发布有关负责人就《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，未来将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　资产证券化

　　规模加速上扬，供应链金融或成新风口

　　在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产ABS迎来爆发式发展。2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

　　从底层资产来看，房地产ABS包含不动产资产证券化产品，购房尾款ABS，物业费/租金收益权ABS和供应链ABS，其中房地产供应链ABS发行量快速增加。2018年1-6月，房地产供应链ABS发行额为408.12亿元，占比较去年全年提升16.74个百分点，成为目前供应量最大的房地产ABS品种。

　　结语

　　2018年上半年，在金融系统风险监管趋严的背景下，房企融资规模保持高位，传统融资渠道结构性收紧，但资产证券化等渠道融资规模快速上升，对中小房企以及快速扩张的部分房企影响较大。预计下半年，在国内融资监管更加严格和保持经济稳定的大背景下，房企融资环境仍将存压，融资渠道仍将缓慢收缩，融资成本继续结构性分化，房企宜加快去杠杆、降负债，促进企业稳健发展。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、明源地产研究院）