【掌柜日报】楼市真相！这才是南京主城最值得购买的5个区域

曾几何时，南京多个区域楼盘一二手房价格倒挂明显，买入可以短期实现巨大获利空间，也就造成众多买房人为之趋之若鹜。

现在的南京楼市，一个楼盘值不值得报名摇号，会不会卖完，要看一二手倒挂程度。一般来说，倒挂越厉害，报名人越多，中签率越低。

一、一二手倒挂越厉害，报名人越多，中签率越低

对于众多买房人来说，现在的买房，不仅仅是满足自住的需求，还是为了能在自住的同时，得到更大的获利空间。自然就形成，一二手倒挂越厉害，报名人越多，中签率越低。

比如，上周开盘的江宁大学城的世茂梦享家毛坯15900元/㎡，二手房均价22766元/㎡，一二手价格倒挂近7000元/㎡。也就难怪会有13783组买房人报名摇号，中签率更是南京史上最低，仅0.6%。

在这之前，河西几波开盘潮更是夸张，新房限价3.5万/㎡-4.5万/㎡内，一二手倒挂1万多元/㎡，买到更是赚到，尽管在高额的验资背景下，仍是有几万人报名、参加摇号。

但随着行情转变，那些“买到即赚到”的红盘，如今看起来，也不再那么诱人了。比如，江北神盘中交锦蘭荟，涨价2300元/㎡上市，一二手仅仅倒挂2000多元/㎡，加上三年限售、中间还款资金、税费等，算下来几乎无获利，自然卖的不会很好。

二、南京主城这5个区域一二手倒挂明显，才是真正值得出手的板块

最近，很多粉丝加我微信向我咨询：当下南京主城还有哪些板块值得购买？这个板块哪些房子买了能升值？

我们先来看一组数据，据克而瑞和链家的最新数据：南京11月新房均价26535元/㎡，二手房均价29498元/㎡，一二手倒挂近3000元/㎡。当然，这只是一个均价的倒挂值，具体到每个区域还是不一样的。

掌柜君也统计了南京主城多个区域新房和二手房价格，发现南京有5个区域倒挂明显，是真正值得出手的板块，具体数据如下：

1、河西中一二手倒挂1.5万/㎡左右

河西中部作为整个河西发展较为成熟的区域，周边交通、商业、生活等配套齐全，居住氛围较为浓厚。当然区域内拥有不少好的学区，也是不少改善人群的改善首选。

区域内在售新房较少，自东原印长江收官之后，目前仅世茂天誉有房在售，新领255套精装房，建筑面积约140-215㎡，均价45000元/㎡，明天开始登记，验资400万。

就整个区域来看，新房限价4.5万/㎡，二手房普遍在6万/㎡左右，甚至个别房源超7万/㎡。也就是说，河西中部一二手房价格倒挂1.5万/㎡左右，当然吸引很多买房人的关注。

2、河西南一二手倒挂1万/㎡左右

整个河西作为南京楼市的“宇宙中心”，从来都不缺客户，而河西南对于河西又是重点发展方向。河西南虽然拥有高起点、高逼格的规划，但目前都还在实施中，需要时间来完成。

区域新房来看，自佳兆业城市广场11月收官之后，区域可售新房不多。就在今天，绿地华侨城海珀滨江新领182套精装房源销许，建筑面积125-220㎡，均价35000元/㎡，明天开始登记，验资340万。

就整个区域来看，新房限价3.5万/㎡，二手房普遍在4.5万-5万/㎡左右，一二手房价格倒挂1万-1.5万/㎡左右，再加上规划的优质配套等因素，可谓是南京楼市的“抽水机”。

3、鼓楼滨江一二手倒挂5000元/㎡左右

在南京楼市，除了河西之外，鼓楼滨江可以说是最受买房人喜爱的区域，毕竟这里曾是南京最繁华的区域。而且区域内的中小学学区资源，在整个南京几乎没有任何区域能与之对比。

区域新房来看，之前价格多在2.9万-3.8万/㎡之间，这些楼盘目前二手房多在3.5万-5万/㎡之间，其中中冶盛世滨江、恒盛金陵湾分别因为拉小分校学区、树人学校的学区，造成二手房相比区域其他楼盘比较高。

而因后期新房拿地地价较高，加上打造产品与区域之前楼盘有一定不同，所以均价相比之前有涨幅，大概在4万-4.5万/㎡左右。就整体来看，区域一二手房价格倒挂在5000元/㎡左右。

4、百家湖-九龙湖一二手倒挂5000元/㎡左右

江宁作为南京曾经的县，近年来发展迅速，已经成为南京GDP第一区，区域更是有“第二个新街口”---百家湖商圈。而百家湖-九龙湖作为江宁重点发展的区域，在这里置业安家的人很多，也就造成区域房价也在不断攀升。

因区域用地规划控制等原因，目前百家湖仅有21世纪太阳城银座在售，均价29500元/㎡，但区别于正常住宅，所以去化不是很好。之前区域多数楼盘均价在29500元/㎡，目前已经交付的二手房高达4万多/㎡，但有价无市。

而九龙湖来看，之前收官楼盘普遍均价在2.35万-2.9万/㎡之间，目前区域二手房成交价多在3.2万-3.3万/㎡左右，还是有一定的倒挂空间。且区域内可售新房较多，未来对二手房市场是不小的冲击。

整体来看，百家湖-九龙湖区域比较适合在江宁工作的人群，而且区域生活配套齐全，但教育资源是短板。区域因为限价，新房均价在3万/㎡内，二手房普遍在3.5万/㎡左右，一二手倒挂在5000元/㎡左右，还是值得入手的。

5、城东-仙林一二手倒挂4000元/㎡左右

城东作为南京楼市传统富人区，素有“东贵西富”之说，同时与仙林较近，加上高校云集、人文环境很好，受到区域不少改善人群的关注。

区域新房来看，在售新房极少，自万达茂两次开盘卖完之后，正式收官，买房人的选择很少。据统计，仅中垠紫金观邸还有2栋楼没售，前期毛坯均价26500元/㎡。而区域二手房普遍在3.2万-3.5万/㎡左右，一二手倒挂在4000元/㎡左右。

当然，南京主城还有部分区域都存在一二手价格倒挂，但这些区域的倒挂不是很明显，不是非常值得入手。再加上现在限购背景下，买房还限售，几年之后上市交易，有中间还贷成本、后期税费、通货膨胀等因素，极少的倒挂可以忽略不计。

最后，以上5个区域在售新房不多，供买房人选择的较少，买房人可以根据自己的实际情况，趁着楼市调控期，好好选房。