近期,房地产上市公司的年报陆续披露,可以看出房地产上市公司不再只看销售业绩,而是开始寻求转型,进行多元化发展。
“对于此类年报来说,体现了调控下的企业业绩分化。部分大型企业依然有较好表现,但部分已经在盈利等方面开始走下坡路了。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日表示。
具体来看,3月18日,房企龙头碧桂园发布年报显示,去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元,权益合同销售面积约5416万平方米,增速分别为31.25%和23.06%。得益于业务的前瞻性,碧桂园提前深度布局粤港澳大湾区。地产开发主业之外,碧桂园还积极探索全产业链垂直整合,构建起以地产农业机器人为基本业态的多元化业务布局,不同业务之间互相支撑将产生协同效应,为企业发展增加了强大的内生动力。
3月19日,中国金茂公布了2018年全年业绩,实现合同销售额1280亿元,同比大增85%。此外,2018年中国金茂继续充分发挥自身在城市运营方面的经验与优势,在“两驱动、两升级”模式的城市运营过程中,物业开发、商业酒店、商务租赁、零售商业等业务也顺势而起,并带动写字楼、商业、酒店等多条产品线发展,为业主提供全方位美好生活服务,真正落地实现“城市运营商”的角色,为金茂赋予新的核心竞争力和发展动能,有力地推动金茂实现稳健发展。
对此,中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日表示,上市房企需要告别以土地抵押为主的信贷融资,需要追求更低成本的融资渠道,而且在住宅销售利润率平滑走低的情况下,拓展多元化的业务,包括商业和养老等地产业务,也将会成为房企的重点。
目前房企的转型主要有两个方向,一类是向主业相关或上下游行业衍生,例如以住宅开发为主的房企,开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型,逐步弱化开发属性,而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。
横盘时代,房企多元化转型早已不是新名词,但新赛道的开辟并没有想象中容易。
早在2010年前后,就有房企提出多元化转型。新赛道的开辟,一方面缘于地产开发天花板的约束,开发商纷纷向外看;另一方面,社会需求的变化,促使开发商紧追趋势扩充业务,寻找增量空间。
头部房企的嗅觉敏锐
2012年,万科便提出地产行业已经进入白银时代,随即开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中,万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。截至2018年9月,其转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。
谈到发展多元化业务的初衷,郁亮称,这与万科的工作原则有关——不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的,但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。”他说,万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。
其他地产大佬在多元化布局上同样动作频频。在“房住不炒”大趋势下,房产市场预期发生改变,开发商情绪亦回归理性。碧桂园早在2018年中期便提出“提质控速”,主动切换新赛道,寻求新的市场机遇。
如今,行业集中度进一步上升,头部企业间竞争激烈。当下中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额,超过1/8;TOP10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。
在这种情况下,郁亮认为,基本盘是指保证万科“活下去”的关键,脱离基本盘将失去“活下去”的根基。而对于多元化,他说:“那些耗了三年还没有带来收入的新业务,未来会进入死亡名单,以避免成为公司的无底洞。”
赛道折戟
多元化布局看似打得火热,但拓展之路则布满荆棘。实际上,房企跨界“流产”的案例早已频频发生。
以融创为例,此前,因看好大屏运营和内容领域的发展前景,孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时,携150亿元资金入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。
然而,此番动作给融创带来的是165.5亿元亏损。孙宏斌融创中国董事局主席直言,乐视是一笔失败的投资,并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在去年半年报发布会上说,融创中国已停止多元化发展。
回归核心
迷雾重重的多元化之路,房企到底应该如何选择?如何合理定位自身战略布局?目前为止,房企多元化业务拓展大致涉及19个方向,主要可以切分为四大板块:地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他业务。
房企参与地产开发+板块业务主要是以地产开发为基础,通过调整地产开发内容来实现不同的开发目的。该板块业务主要分为五大方向:养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。其中文旅地产模式目前最为成熟,形成了“以IP为核心打造场景”的产业发展雏形。
未来,企业之间业务交错更加复杂,合作大于竞争。房企虽纷纷携重金进入,但对于新领域,借助外力或可成为稳定发展的“聪明一招”。在具体操作方式上,无论是收购IP还是嫁接资源,通过合作开辟新赛道都是最快的途径之一。
(房掌柜整理来自第一财经、证券日报)
2022-02-11 09:35
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