据中原地产研究中心统计,截至27日,已有42家上市房企发布2018年年报,其中七成房企的利润上涨。尽管目前上市房企年报披露家数有限,但窥一斑而知全豹,在万科大喊“活下去”的2018年,主要房企们的整体业绩仍保持稳健。
房企年报集中发布 去年业绩飘红
“从已经披露的房企年报数据看,大部分企业利润明显上涨,房企收获历史上最丰收的年报,已披露年报房企的平均营收数据涨幅超过20%。”中原地产首席分析师张大伟说。
据Wind统计数据,A股25家上市房企(按申万行业分类)披露的年报中,只有两家房企的净资产收益率(ROE)为负,其余23家上市房企的净资产收益率均为正。这其中,中华企业(6.430, -0.11, -1.68%)、招商蛇口(22.300, -0.11, -0.49%)、金科股份(7.010, -0.07, -0.99%)等13家房企的净资产收益率均超过10%,万科为23.4%,新城控股(41.920, -0.56, -1.32%)超过40%。
而据中国指数研究院数据,2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%,较上年分别提升0.2个、0.9个百分点。此外,百强房企的总资产均值为2079.1亿元,同比增长22%,营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元,净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。
“由于2015年至2017年楼市销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。从已经公布业绩和业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者个别中小型房企。”张大伟说。
对于今年形势,市场预期也从年初的喜忧参半转为偏乐观。
光大证券(12.390, 0.05, 0.41%)房地产团队认为,从近期楼市数据来看,1至2月份,全国商品房销售面积同比下降3.6%,销售金额同比增长2.8%,数据略好于市场预期。
行业集中度明显提升
从年报来看,2018年,龙头房企继续发挥规模优势,销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》,2018年,百强房企市场集中度继续提升,千亿房企数量达到30家,创历史新高。
测评报告指出,前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龙头房企凭借在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。
“此外,在因城施策的宏观背景下,中小型房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压,500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。”报告称。
万科在2018年年报《致股东》信中表示,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。现在处于“白银时代”,白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。
“行业集中度仍将进一步提升,预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。”张波说,需要关注“千亿”本身的含金量,步子迈大了,基础不牢固,风险也会随之增大。无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆,虽然2019年融资环境有所改善,但如果不注重风险、只看中规模,就可能倒在千亿的跑道上。
张波认为,中小型房企的生存在2019年将愈加困难,目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企,更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善,合作开发和并购将在2019年频繁上演。
多元转型业务投入谨慎
在房地产行业增量市场天花板来临之际,焦虑之下,近年来开发商们都在忙着去地产化,从“开发商”变成美好生活服务商是转型方向,因为这意味着可以围绕地产主业,发展多元化业务,寻找新的利润增长点,做“百年老店”。
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