龙头房企3月销售稳定增长 一二线城市楼盘出现热销

近期，以北京、上海、深圳为代表的一线城市的楼市成交量快速上升，一二线部分热点城市的个别楼盘甚至出现了万人参与摇号的情况。不仅是楼市，土地市场也跟着热起来，有些城市的宅地溢价率甚至突破100%。

楼市要回春了吗？有业内人士认为，当前以一线城市为代表的局部市场的回暖由多种因素共同促成，但在各地楼市政策基本平稳、市场很难出现大幅度变化的情况下，市场参与者仍需以谨慎乐观的态度迎接二季度楼市可能出现的变化。

龙头房企3月销售稳定增长

4月3日晚间，碧桂园披露，公司及其附属公司3月单月实现归属于公司股东权益的合同销售金额约451.3亿元，同比增长2.16%。金地集团(600383)公告，公司3月实现签约面积82.4万平方米，同比增长3.80%；实现签约金额162.6亿元，同比上涨21.26%。

此前一天，万科披露，3月份公司实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%。中国恒大公告称，3月份公司实现合约销售金额约549亿元，同比增长11.2%。

克而瑞发布的最新统计显示，3月份，楼市整体表现较前2个月明显好转。从企业业绩情况来看，百强房企3月份的销售规模同比呈正增长，但按照可比口径统计，百强房企今年前3个月的销售规模下滑1%左右。

部分热点城市成交回暖

在刚刚过去的3月份，全国不少一二线城市的楼盘出现热销。3月6日，杭州中国铁建(601186)西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%。3月18日，南京（楼盘）河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米。短短2天，就吸引了近万人报名登记。也是在3月18日，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，4小时售完。

上海中原地产的统计数据显示，3月份，北京、上海、广州（楼盘）、深圳等一线城市一二手房销售出现显著增长。其中，一手房（含动迁配套房）方面，上海3月成交135.42万平方米，同比增长33.85%，深圳3月成交30.47万平方米，同比增长49.14%。二手房方面，3月份，北京网签量为16051套，成交量是2018年5月后的最高值；上海网签量约2.6万套，创29个月以来的新高。

房企也在加快推盘节奏。近日，有接近恒大地产的知情人士透露，恒大的全国楼盘降价促销活动将延期至5月初，力度与3月份基本相当。之所以这样做，是因为促销活动效果良好，恒大3月份销售增速明显。

华发地产华东区总经理章建波表示，与去年底甚至今年1月和2月相比，当前市场交易确实有回暖迹象。相对来说，上海更明显些，而类似浙江温州（楼盘）、宁波（楼盘）等市场的反应会慢一点。出现这种情况和几个因素有关：其一，去年底开发商资金面比较紧张，市场交易会偏弱，但现在此类态势有所改善；其二，春节长假返乡置业热过后，大城市购房的需求开始上升，开发商也在这一轮楼市调整中做好策略的转变，目前项目的去化速度由放缓转为向好，但定价方面依然平稳合理。

深圳卓越集团投资总监熊奇表示，当前对于“小阳春”的判断主要还是基于北京、上海、厦门等城市的二手房市场复苏。但从全国来看，比如广东，目前企业开盘去化率在30%至70%，东莞、、中山等地没什么表现，广州平稳，仅珠海与佛山略有表现。在局部市场回暖的情况下，开发商资金状况也在改善。尤其是从近期房企的发债情况看，规模有所增加、节奏有所加快，而融资成本也有所降低。

一线城市土地交易规模明显提升

从结构上看，近期一线城市的土地交易规模明显提升，而二三线城市土地交易则出现降温。

这也在不同机构的数据中得到了佐证。华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。

易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。

华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：

第一，4季度为全年基数最高区间；

第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

对于一线城市的热度，上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

但这些土地的限制条件相对苛刻，使得开发商不得不变得“理性”，因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如，11月5日，北京成交一宗奥体中心商业地块，不仅要求建成后全部自持，而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地，则要求公建部分自持20年以上。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，“选择的余地确实比较大，竞争也不太激烈，但考虑到北京的调控不会轻易放松，大家也比较理性。”

事实上，除一线城市外，部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来，重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿，杭州则超过2000亿。

地方政策微调以稳为主

楼市、土地市场的活跃是否预示着房地产调控风向转变？

一季度，多地政策出现微调，包括：部分城市的部分银行微调信贷政策，利率上浮水平有所下降；少部分城市在减税降费背景下调整二手房交易税率；部分城市有针对性地优化限价、摇号等调控方式；部分地区进一步紧缩现有政策；部分地区结合户籍制度改革、人才引进政策合理保障新市民购房需求等。

尽管一季度收紧性政策数量已大为减少，但住建部副部长倪虹在公开场合回应楼市调控是否松动的问题时，仍明确表示坚持楼市调控不动摇，保持政策连续性。

在业内人士看来，“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标，“一城一策”则是具体调控路径。

在黄志龙看来，2019年全国房价能否持续上涨，关键要看首套房、二套房的首付比例是否会调整以及首套房贷利率是否会出现明显下降，特别是对于二套房的贷款资质认定，这直接影响了按揭贷款的杠杆水平。同时，二手房的税费优惠政策是否会出台，也是房价波动的一个风向标。如果金融和税收都有明显的放松，预计一二线城市房价还有可能明显上涨。

刘向东认为，在之前的房地产市场调控因城施策中，一线城市管控较为严格，特别是在认房又认贷的限制下，使得一线城市二手房价格难以大幅上涨，再加上一线城市房价本身处于高位，因此很难再持续上涨。尽管当前政策有所宽松，但监管层仍严控资本脱实向虚，种种因素下，预计未来房价上涨空间，尤其是一线城市房价涨幅空间将较为有限。

(房掌柜整理自上海证券报、证券日报、21世纪经济报道)