一季度龙头房企为何没有小阳春 热点城市房地产调控政策延续

　　导读

　　地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升，深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行。

　　一季度市场热度回升，“小阳春”引发瞩目，尤其是一线城市的二手房回暖明显。但相比之下房企的销售数据却没有呈现“同步精彩”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止到4月16日，公布2019年一季度销售业绩的房企合计30家，合计销售额为10469亿，与2018年同期的10096亿相比，同比上涨仅3.7%。而值得关注的是，不同企业之间的分化明显加剧。对比过去数据，2019年一季度房企销售明显涨幅放缓，龙头房企规模出现同比下调，中小房企业绩反而在上涨。

　　2019年一季度，万科(000002.SZ)累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比去年的1542.6亿元下降3.13%;中国恒大(3333.HK)累计实现合约销售金额1196亿元，同比去年的1618.7亿元下降26.1%;碧桂园(2007.HK)累计实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

　　成交回暖调控延续

　　随着春天的到来，个别城市新房项目迎来了热销。3月份，一线城市中北京、上海、深圳的二手房网签量均有所回升。对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月份春节月成交低迷，同比上涨则与近期市场预期升温有关。

　　值得注意的是，当前土地市场也比较活跃，开发商拿地的积极性有所提升。但是，有业内专家表示，短暂性的活跃并不代表整个房地产市场会出现大变动，也不代表房价迎来加速上涨。目前，热点城市房地产调控政策依然保持高压，再加上热点城市新房供应相对充裕，市场不存在快速升温的基础。

　　最近一段时期，部分城市的房地产政策有所微调。例如，高碑店市近日下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》提出，对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房(3年内不得上市交易)。业内专家表示，虽然限购举措有所变化，但3年内不得上市交易这一要求，也是落实“房住不炒”的举措之一，新举措对满足刚需，维持当地房地产市场稳定健康发展具有重要作用。

　　值得注意的是，每隔一段时间，部分地区的楼市违法违规现象就会重新冒头。对此，近来一些城市陆续开展了打击楼市各种违法违规行为的专项行动，有效稳定了市场秩序。

　　据介绍，保定市相关部门将违规提供购房融资行为作为房地产开发和中介市场整治的重要内容，加大了对在售楼盘和中介机构门店的检查力度，并加强了跨部门失信联合惩戒。

　　长沙日前启动房地产市场执法“迅雷行动”，严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径，捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者的行为。

　　住建部副部长倪虹近日在中国发展高层论坛接受媒体采访时表示：“楼市调控不动摇，保持政策连续性。”

　　大房企业绩整体放缓

　　上海易居房地产研究院于4月16日发布《10城二手房市场半月报》。报告显示，4月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为36,949套，较3月下半月增长14.5%，较2018年同期增长36.6%。易居研究院研究员姚方表示，按目前成交量来看，4月上半月延续了3月“小阳春”的行情，证明二手房市场仍存在增长动力。

　　各方数据显示，楼市3月“小阳春”已经成为不争的事实。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示：2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄，整体价格较为稳定。单月来看，前两月环比涨幅持续收窄，3月环比上涨0.24%，涨幅在低位略有扩大。

　　那么，房企一季度“小阳春”了吗?2018年一季度，房企销售业绩呈现同比接近50%的上涨。然而，2019年一季度，房企销售业绩涨幅全面放缓。据中银国际的报告显示，截至目前，房地产板块已有40 家公司发布一季报业绩预告，其中16家预增或扭亏为盈。24家预减、首亏或续亏。

　　龙头房企销售业绩也并不好看。在克而瑞一季度中国房地产企业销售TOP200权益排行榜中，万科、中国恒大、碧桂园仍分别位居前三名，但销售金额都出现了不同程度的同比下降表现。据统计，万科在1至3月份累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比去年的1542.6亿元下降3.13%;中国恒大在2019年1至3月份，累计实现合约销售金额1196亿元，同比去年的1618.7亿元下降26.1%;碧桂园在2019年1月至3月，累计实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

　　有趣的是，在部分大房企业绩上涨乏力之时，部分中小房企反而真正经历了“小阳春”。据中原地产统计的一季度房企销售额数据显示，部分小房企一季度销售业绩同比涨超六成，甚至个别小房企一季度销售业绩同比增长2倍以上。最为典型的是国瑞置业，该公司一季度销售76.57亿元，同比增长约277%;合生创展一季度销售40.8亿元，同比增长约141.80%。