去年全国房地产销售额近15万亿 处高位支撑房企资金链

　　1月21日，国家统计局发布的《2018年1~12月全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上期回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。12月份，房地产开发景气指数(以下简称国房景气指数)为101.85，比11月份回落0.09点，已是连续第三个月回调。

　　2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

　　“全国商品房销售再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月销售也刷新了历史记录。”中原地产首席分析师张大伟表示，“除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。”

　　历史上首次单月销售2万亿

　　根据国家统计局公布的近四年全国房地产开发投资数据：2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元;2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，销售额117627亿元;2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元;2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元。

　　在房企年末销售冲刺下，2018年12月也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，并首次单月销售2万亿元(1~11月商品房销售额129508亿元)。从区域看，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。

　　张大伟认为：“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然以去库存为主。从全国市场看，虽然分化趋势持续，但上涨依然是主流。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。”

　　纵观2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9~11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

　　销售处高位支撑房企资金链

　　2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8个百分点。

　　与1~11月数据相比，房企国内贷款、利用外资等降幅进一步扩大;自筹资金、定金及预收款增幅放缓。房地产开发企业2018年国内贷款24005亿元，同比下降4.9%;利用外资108亿元，同比下降35.8%;自筹资金55831亿元，同比增长9.7%;定金及预收款55418亿元，同比增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元，同比下降0.8%。

　　张大伟认为，销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，部分市场的非理性购房得到了抑制。

　　对于房地产开发贷款余额上涨迅速，他分析称，主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企资金压力依然较大。

　　虽然去年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比去年前11个月回落0.2个百分点。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，投资增速放缓主要受两方面因素影响：一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力;二是房企融资持续承压。虽然在2018年第四季度市场流行性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，这直接导致了房企投资“捉襟见肘”。

展望2019年房企发展趋势

　　展望2019年，张波认为，房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”，可以用“两个回落、两个趋稳”来形容，即销售回落、增速回落，土地趋稳、信心趋稳。与此同时，2019年在因城施策、分类指导的调控要求下，以及保持“房住不炒”、强化舆论引导和预期管理的背景下，房企开发投资进入“换挡期”的具体表现将呈现三方面特点：首先，房企将由快速扩张变得更为理性，无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化;其次，部分房企的关注点将从规模进一步转向提质增效;最后，预计2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现，也就是说，2019年销售面积同比2018年将出现回落。

（房掌柜整理来自每经网、证券日报）