朱氏大盘年轮 东莞最大规模旧改背后的合生创展、珠江投资

今年接连拿下广州两个旧村的朱孟依，这次把旧改触角伸到了“一江之隔”的东莞。

10月15日消息，合生创展联合珠江投资与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》，涉及大盛村、南洲村、华阳村、麻三村、东太村五个村落的改造。

这两家企业均是朱孟伊旗下的房地产企业。协议显示，麻涌镇将全力支持合生创展、珠江投资在五个旧村涉及片区范围内进行连片组团式改造，以城市更新方式推进；并参与开发建设麻涌国际科技创新港，打造六大产业功能区。

值得关注的是，这是东莞目前最大规模的旧村改造，五个村落改造均将统一规划，连片开发。

这不由得让人想到，在大盘开发上留下唏嘘过往的合生，是要借着旧改重回大盘开发的航道了吗？

东莞最大规模旧改

这块宝地被朱孟依盯上许久了。

据悉，早在数月前合生创展便开始洽谈东莞麻涌旧改事项。而后于10月12日，麻涌镇政府与合生创展、珠江投资三方签订《战略合作框架协议》。

根据规划，合生创展、珠江投资参与改造的主要范围包括麻涌滨江片区（主要范围包括大盛片区改造、南洲片区改造、华阳片区改造）与麻涌湿地旅游片区（主要范围包括华阳湖湿地、麻三片区改造），也就是对大盛村、南洲村、华阳村、麻三村、东太村五个村落进行统一规划、连片开发，以城市更新方式推进。

此外，三方将依托东莞市对水乡新城的规划发展，在东莞市麻涌镇深挖产业科技升级发展空间，科学规划、科学布局，参与建设麻涌国际科技创新港，将其打造为粤港澳大湾区青年创新创业示范基地和穗莞合作的专业化产城融合中心。

为何朱氏家族联手进东莞签下麻涌？这或与麻涌所处区位有关。

观点地产新媒体了解，麻涌坐落在东莞西北角，位于东莞水乡新城、未来的新城市新中心区，具有优越的区域优势。同时，它还处于珠江入海口、广州与东莞的交界处，插入广州腹地，是东莞“距离广州珠江新城最近的地方”，与黄埔“一桥之隔”，与番禺“一江之隔”。

在签约仪式上，两家公司负责人表示，麻涌镇作为粤港澳大湾区发展几何中心带、广深科技创新走廊核心节点，其发展对于大湾区具有重要的战略意义，公司也对麻涌镇的投资发展充满信心。

同时，作为拟打造的产城融合中心，麻涌也有利于发展产业的先天条件。

“这位于广州与东莞接壤的地方，都是两地经济相对薄弱的地方，房价差不明显，不能形成强烈的洼地效应。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺指出，但在产业上则有发展优势，麻涌相对而言土地成本低，更有利于产城开发的进展，对接广州产业。

另悉，珠江投资还将帮助在麻涌镇增开一个广深沿江高速的出入口，增强麻涌镇与广州、深圳地区交通的通达性。

看起来，合生与珠投对这片即将进驻的热土甚是重视。不过，旧改与普通的拿地开发不同，即便有政府牵头也需要一个相对漫长的过程。

“现在签订战略合作协议只是万里长征的第一步，接下来还要做片区策划方案、做数据摸查、制定拆迁补偿方案等等，还有很多要具体落实。”世联行广州大区副总经理林家星说道。

林家星进而说道，即便现在事情“板上钉钉”，加之可能片区规划是政府主导，最后还是由村公投决定，仍需要一定时间去推进。而珠投相关负责人也对观点地产新媒体表示，目前只是签署合作框架而已，后面还要走很多流程。

朱氏大盘年轮

旧改对于朱氏家族来说其实也不新鲜，不管是今年已接连签下广州海珠凤和联社康乐村、鹭江村以及番禺新基村的合生创展，还是曾经操刀过上海最大旧改项目的珠江投资，都已有不少经验。

更为令人关注的或许是，此次东莞五个村落将进行连片组团式改造，统一规划，连片开发，将是东莞规模最大的旧改。虽具体测算面积还未得知，但从目前公布的开发模式来看，与合生之前所擅长的大盘开发方式应有一定联动。

合生的发家关窍与港企开发模式类似，希望通过“储地”来增加土地的溢价，获取更丰厚的收益；而且，还是面积规模巨大、成片开放的地块。

从广州天河华景新城开始，朱孟依就显露出喜欢开发大盘的野心。之后，更是接连打造了暨南花园、愉景雅苑、骏景花园等多个大型项目，建筑面积超过50万平方米的项目不在少数。

成也萧何败萧何，这家最早实现房地产行业百亿销售额的房企，最终也因“大盘模式”而拖累受困，停滞不前。

2003年，合生创展在天津宝坻拿下2.5万亩的盐碱地，地价仅为78元/平米。朱孟依将其命名为“京津新城”，他坚信这宗地块将如宣传一样，成为未来“大北京”京津唐城市带中心腹地，实现再造一个曼哈顿。