八家房企土地储备货值超万亿元 积极拿地或存在风险

　　近日，克而瑞研究中心发布《2018年中国房企总土储货值排行榜》。根据榜单，恒大、碧桂园、保利发展三甲房企的土地储备总货值超过2万亿元，超过万亿元的房企有8家，而3000亿元以上的企业共有37家。

　　克而瑞研究中心指出，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年，大部分房企土储去化处于合理区间，但部分房企存在一定的去化风险。

　　龙头房企领先明显

　　克而瑞榜单显示，恒大、碧桂园等销售规模和业绩较大的龙头房企，在土地储备的方面也具有领先优势。以恒大为例，截至去年底，恒大土地储备总货值达到27174亿元，权益货值也有25496亿元，土地储备总建筑面积为25057万平方米。

　　除恒大外，碧桂园和保利发展的土地储备总货值也突破2万亿元，分别为23001亿元和22524亿元。而融创、万科、绿地、中海、龙湖等五家企业的土地储备总货值在1万亿元以上。货值储备超过3000亿元的企业共计37家，千亿阵营手续储备依然充足。

　　克而瑞研究中心指出，保利、招商、万科等企业的土地储备货值较2017年增长显著，其中保利发展同比增幅达20%，涨幅高于恒大和碧桂园，而在储备货值大增的基础上，保利发展今年一季度销售金额同比也取得了22%的增幅，全年业绩有望冲击5000亿元。

　　另外，此次榜单中，土地储备总货值排名100位的京投发展也已达到770亿元。克而瑞研究中心指出，截至去年年底，有51家企业的土地储备货值集中在1000亿元至3000亿元的区间内。

　　积极拿地的风险

　　实际上，随着决策层多次表态调控仍将继续，房企此时积极拿地或存在较大风险。孙宏斌在业绩会上就表示，对今年房地产市场不能太乐观。政策有一点放松的迹象，但限价政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

　　张宏伟指出，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，当时净利率在8%-9%区间土地都是拍卖不出去的，与之相比，目前大部分地块经过测算后净利润率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市场仍然火热。

　　既然风险如此之高，房企缘何拿地热情高涨?

　　亿翰智库首席研究员张化东认为，近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多;第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

　　“当前，除万科、恒大、碧桂园等头部房企适当收缩规模提质外，相当多的第二梯队的房企仍有破‘万亿’的目标，充足的土地储备是必不可少的。与此同时，近期市场在信贷融资方面相比去年有所松动，所以，今年房企在资金面上相比之前有了更多的流动性支撑。”58安居客房产研究院资深分析师李卓羿称。

　　中原地产首席分析师张大伟同样认为，2018年土地市场由于持续调控，市场明显降温，部分企业拿地较少。而最近在融资压力有所缓解背景之下，部分企业再次进入土地市场抢地。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速，二线城市最近活跃度非常高。

　　“如果决策层不继续加码调控政策打击，这些被点名的二线城市，很难不出现一波骚动了。”张大伟说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，部分房企在二线城市激进拿地的行为与调控政策是相悖的。房企拿地过于激进导致地价大涨，部分地区出现地价创新高，甚至地王的现象，所以最近住建部对于部分城市有一些预警的提示。杨红旭认为，这波房企拿地高潮会在一个月之后降温。

　　(来源：南方网、21世纪经济报道)