央行打开“降息”通道，楼市或迎边际松动

　　李奇霖分析称，表外融资项环比出现超预期的下滑，和信贷一起构成了10月社融低增长的主要拖累。在表外融资项中，信托贷款新增-620亿元，房地产信托实行余额管控，部分信托公司不让新增房地产信托业务仍是主要原因。根据用益信托网的数据，10月份集合信托投向房地产、工商企业类规模环比下降60%。

　　另一个大幅恶化的数据是，10月份未贴现银行承兑汇票新增-1000亿元，表内票据受此影响，10月仅低增了214亿元，创年内新低。票据的异常，一在于监管机构加强了对票据真实贸易背景的审查，严查票据套利现象;二在于对房地产行业的票据融资属于对房地产行业的信贷支持，在当前严调控的环境下，有些银行很难再新增，部分银行担忧房企的信用资质，也有意收紧了相应的票据业务。

　　房企的各个渠道仍呈收紧之势。同时，在推动贷款利率下降过程中，大部分房企融资成本并未享受到政策红利，反而还在攀升。克而瑞发布的10月份融资报告显示，95家典型房企10月份融资总额864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。在融资成本方面，10月份为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点。

　　值得注意的是，10月新增6613亿元人民币贷款中，居民部门中长期贷款新增3587亿元，占据54%，而居民中长期贷款的大部分构成即住房按揭贷款;而以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加1262亿元，占比19%。

　　据机构测算，5年期LPR下调5个基点，意味着30年期的百万房贷月供减少31元，虽然杯水车薪，但这种趋势性变动所释放的利好信号对购房预期的影响，仍值得关注。

　　交银国际董事总经理洪灏表示，5年期LPR的下降将带动房贷利率小幅下降，从来带来购房成本降低，刚性需求在此基础上得以释放，或可为疲软的楼市销售带来一定的支撑。若楼市销售回暖，叠加LPR下调带来的企业融资成本的下降，房企融资环境也将有所改善。不过，由于当前的房地产政策基调没有发生改变，仅利率调整难以大幅拉动需求。

　　“其更大层面的影响主要体现在对购房者心理预期上。如果后续5年期LPR出现持续性下调，才有可能使房贷利率的推动性势能在楼市得到进一步显现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

　　钟伟认为，这次LPR利率下降没有把房贷利率排除在外，显示出房地产行业至少不再受到特别大的负面制约。他认为，房地产市场本身并不处于一个不好的状况，而是处于一个热度相对较高的高位平台期。

　　一位资深银行业人士称，房地产方面还会坚持“房住不炒”，就是一个字“稳”。不过，在边际上，房地产放松的空间可能微妙打开了，如果经济进一步下行的话，限购限贷政策在边际上会出现松动。

　　“无论通胀如何，货币政策收紧已经彻底不可能。”经济学家邓海清认为，对于货币政策，看央行“说什么”的意义已经大幅下降，更需要关注央行“做什么”。央行可能已经做好了维持低利率较长时间的准备，同时不排除进一步宽松的可能，这取决于后续经济数据是否继续趋势性下行。

　　本文转载自中国房地产报(微信号:china-crb)