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管清友:经济进入新常态 房地产发展模式或发生变化

青岛房地产网-房掌柜 2019-11-27 16:08:24来源:和讯房产 刘宝丹
[摘要]未来房地产企业一个很重要的压力还是在于资金端,中国房地产市场空间仍然很大

  “中国经济确实进入了新常态,大家对2020年有非常多的判断,目前看2020年经济增速跌破6%是可能的,经历过中国这个阶段的经济体的平均减速期有20年,大概会从两位数的增长最后稳定在平均3%左右。”经济学家、如是金融研究院院长管清友11月26日在2019年华夏房地产投融资高峰论坛上如是表示。

  管清友认为,按照国际经验来说,中国还会经历十年的减速期,货币宽松政策不会再回到2012、2014年房地产大水漫灌的状况,在这种背景下,未来房地产企业一个很重要的压力还是在于资金端,中国房地产市场空间仍然很大,需求仍然很旺盛,但是房地产发展的范式或者模式可能会发生变化。

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  以下为演讲原文:

  管清友:我和大家交流两方面内容,一是关于经济走势;二是关于房地产行业面临的转变。中国经济确实进入了一个新常态,大家对2020年也有非常多的判断,目前看2020年接近6%,甚至跌破6%的可能是存在的。经历过中国这个阶段的经济体的平均减速期在20年,大概会从两位数的增长最后稳定在平均3%左右,这不是一个规律,这是一个经验,其他经济体大概就是这样了。如果说中国经济2008年进入换档期,开始减速,实际上已经十年了。按照国际经验来说,中国还会经历十年的减速期,对于这种状态,我觉得无论金融结构还是房地产行业,大家要有充分的认识和思想准备。当然原因上我们可以解释很多,我就不解释那么详细了,老龄化的问题,这个趋势几乎也是不可逆的,当然老龄化也会带来新的需求,比如说消费、医疗、医药、养老地产等等这些。

  第二, 我觉得比较重要的是产业空心化已经开始了,这对中国来讲是一个挑战。现在我们人均GDP水平不到1万美元,但是我们实际上已经提前进入到制造业比重下降的阶段,这比其他经济体来的要早一点,我觉得是一个比较大的挑战。中国制造业比重已经跌破30%,工业比重跌破40%,从其他国家经验来看,美国、日本、德国分别是在人均GDP达到1.6万、1.7万、2万美元时,制造业比重才达到高点。

  从这个数据来看,抓好制造业仍然是当前经济中比较重要的工作。

  第三, 金融的过度繁荣或者泡沫化和房地产息息相关。中国金融业增加值占GDP的比重在2015年的时候已经达到了8.35%,这个数据高于美国和日本在发生金融危机之前的数据,也就是说,相对于实体产业的发展,中国金融业的泡沫化现象比较明显,有很多微观数据和案例去证明,因此在制造业提前出现空心化,金融泡沫化,中国跨过中等收入陷阱的任务就极其艰巨。因为产业结构的这种变动,金融泡沫化的过程当中,社会结构也会发生非常激烈的变化,比如说不同社会阶层之间的财富差距实际上在这十年里发生了实际的变化,这对于中国跨过中等收入陷阱还是提出了比较大的挑战,也就是说,中国在下一轮的改革领域里,无论金融领域还是房地产领域,都面临着比其他经历过这个阶段的经济体更加艰巨的任务。

  当然,我们也有很多成功的案例,无论是从产业发展还是金融监管,还是从区域发展上,我们其实有很多成功的案例。

  中国的好处在于经济的纵深潜力比较大,我们还有巨大的城乡差距、区域差距,有很多政策工具可以用。只不过,这些政策要适时的拿出来,打在关键的时间和位置,牌要出对。从机制上来讲,中国肯定还是要发挥所谓看得见的手和看不见的手的作用,这两只手本无所谓对错,关键是“度”的把握,政府这只手和市场这只手应该有非常好的配合,而不是非此即彼,一定要把握好度。

  新形势下,全球又从加息潮进入了宽松期,这个宽松和2009年以来的宽松已经不可同日而语。现在全球进入到一个负利率时代,统计上看,负利率资产的规模大致和黄金的价格正相关。越来越多的机构会发现没什么资产可买,买其他资产亏的特别多,不如买负利率的债券亏的少,所以亏得少就是一个很好的选择,这是外部市场的问题。

  尽管中国经济减速,资产收益率下降,但中国的资产投资仍然有正收益。纵观国际,中国仍然是最好的投资市场,这一点上,我觉得这倒不失为一句政治正确的话,从国际比较来讲,中国仍然是最好的投资市场。

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责任编辑:梁珮瑜

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