袁幸福与观点对话：传统百货的商业未来

　　以下是观点地产新媒体对东百集团副总裁、商业执行总裁袁幸福先生的采访整理实录：

　　观点地产新媒体：东百刚刚发了三季报，数据都非常不错，其中营收增长来自于商业零售收入的增加，那么商业零售的增长原因是什么呢?

　　袁幸福：这几年业绩的增长与我们前期预设的目标基本是一致的。2017年东百商业销售规模为 21.90 亿元，2018年达32.67亿元，同比增长 49.19%，2019年预计会在66亿元左右，同比增长102%。

　　之所以能实现高增长，与东百商业的变革有关，也与集团整体战略有关。

　　2017年起，东百集团实施“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略，其中商业零售作为核心主业发展板块，我们在发展机制上做了很多调整。

　　另外，在东百，“迭代更新”始终是个关键词，我们总是在不断地自我革新，寻找可持续发展的商业模型，提升企业的核心竞争力。

　　观点地产新媒体：东百现在提的一个概念叫做超级百货，怎么理解?它和原来百货的区别是什么?

　　袁幸福：“超级百货”，是集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种，这样一个复合的商业模式明显地有别于传统百货及购物中心。

　　观点地产新媒体：很多人认为传统百货渐渐成为“过去式”，未来商业地产的发展还是要以购物中心为主，您赞同这个看法吗?

　　袁幸福：第一观点，我不反对。中国每一个城市里都有一家传统百货，它们有很多共性，比如位于城市中心，体量偏小，结构偏老化。

　　如果还是按照以前的打法去做百货，说传统百货将成过去式，我不反对。因为消费者在变，需求也在变，这是消费升级的本质。

　　第二个观点，我个人认为购物中心或许也将面临洗牌，因为它的商业模型也存有弊端。

　　传统购物中心里零售转换率很低，但事实上零售才是所有商业体中产出最大的业态。

　　购物中心业态里，传统模式是做“二房东”，缺少经营和消费者的数据和整合商品资源的营销，在运营上比较粗放，在这个追求零售效率的年代，未来的压力也是很大的。

　　我们要做的是融合体，将自己定位为零售服务商，不仅要服务我们的消费者，还要服务好品牌商，并形成利益共同体，实现双赢，所以我们专注于运营能力和服务水平的提升，这才是做零售的本质。

　　观点地产新媒体：百货业态是不是先天具有区域限制，没办法在异地做很好的落地生存和成长，您认为这个情况的原因是什么?

　　袁幸福：百货公司有区域性，但不是绝对的。因为全国的行业资源是共通的，大多数的品牌都是全国性品牌。

　　全国有很多连锁百货公司都很成功，比如我的老东家银泰，在浙江做得很好，在安徽也做得很好，东百在兰州开了一个24万平方米的购物中心，做得也不错。

　　每个城市都有多年来自然形成的商业格局，能不能进来插旗帜，首先要进行充分调研，了解什么样的商业模型才能在这里生存，和竞争对手之间形成互补和差异化竞争。

　　与做住宅地产不同，我们不能把房子建好卖了就走，开店只是第一步，后期靠的是运营能力。

　　观点地产新媒体：现在很多商业地产都在加强线上和线下的相互作用，东百在这方面有什么合作或尝试?

　　袁幸福：我们已经开始布局做线上平台，大概在明年3月份上线。我们要实现全域销售，第一目标是卖向全福建。

　　线上商城不是把所有商品都搬上去，而是聚焦几个产品线。首批上线的是化妆品这种标准品类，我们有信誉背书优势——保证100%正品，另外我们化妆品品牌布局到明年就基本完成了，到时将与全国一流商场站在一条阵线上。

　　除了标准品，我们也上一些引流品。我们可以和厂家直接谈，有很大的价格优势。

　　我相信再过一到两年所有的品牌线上、线下价格都一体化了，都能更好地服务消费者全时全域的消费需求。

　　观点地产新媒体：您是2017年加入东百的，东百的调改也是从2017年开始，这个调改是您主动提出来的，还是以前东百就有这个想法，只是没找到合适的人?

　　袁幸福：东百本身想调改，但是一直找不到准确的方向，也没有这么大的决心。

　　在我的职业生涯中，经历过多次商业项目的大调整，也取得了一点点小成就，积累了一些实战经验。

　　我们能在短短6个月内，完成东百中心的大调改，主要还是因为我们董事长的充分信任，以及团队的通力协作。

　　观点地产新媒体：一个好的商业项目因素，比如地段、设计、运营和招商，你更看重哪个环节?

　　袁幸福：首先，要看这个地段适不适合做商业，做什么样的商业。如果周边居民结构和未来流动结构偏好，我们就会考虑。

　　为什么我们调研时首先要锁定3公里内的客群?因为商业是围绕消费者做定位的，必须分析透。

　　第二，要看项目的容量，有没有足够的发展空间。

　　我认为，未来城市大部分商业都会是社区型商业，它们难以覆盖全客群，也许只能真正服务好3公里以内的客群，但即便这样也是能经营得不错的，因为这些消费者来最方便，人和商场的黏度也就最大。

　　而我们的方向是要做精致的商业项目，即使是做社区型商业也是做精品社区商业，服务这个群体里优质、时尚的人群，这是我们想做的。