蓝光的“焦虑”：成都退股风波不断 高速扩张中口碑塌陷

　　5月中旬时候，一线城市多家媒体曾曝出“蓝光成都项目投资失误，导致一系列高管被内部严厉处罚”一事，在一线地产圈内曾引起轩然大波。

　　遗憾的是，如此重大的地产新闻事件，在成都地产圈竟然“波澜不惊”。

　　“无风不起浪。”

　　事件的起因源自从蓝光发展内部流出的一份《处罚通报》，后被诸多媒体曝出，“处罚上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁黄新，其中杨铿罚款200万元，董事兼首席运营官余驰罚款100万元，四川区域总裁黄新罚款10万元”。

　　据报道：从处罚通报表述看，处罚依据是“针对前期投资项目决策失误造成公司重大损失，依据公司相关规定，要对项目投资追责”。

　　投资项目面临亏损

　　虽然蓝光未明确通报中所提投资项目,但业内多数人认为该次处罚或与蓝光发展成都蓝光爱普雍锦府项目有关。

　　据悉，这个项目就是位于成都城北绕城外的位于新都新城的“蓝光爱普·雍锦府”，为蓝光产品线“雍锦系”改善型典型项目。

　　我们注意到，从项目案名看，既有蓝光又有爱普，不难看出这是一个合作开发项目。但从项目最初看，这是重庆爱普地产子公司成都瑞卓置业于2017年11月上旬以溢价近48%抢得，折合楼面价7380元/㎡，总地价5.79亿元。

　　据悉，爱普地产也即是隆鑫地产的改头换面，但背后出资极为复杂，这里不再赘述。

　　据悉，“蓝光爱普·雍锦府”对应的开发商即成都香城同瑞置业，但从其出资股东看，也颇为曲折，足见项目开发之艰难。

　　具体看，成都香城同瑞置业成立于2017年11月下旬，也就是拿地后不久，到2018年6月份，成都瑞卓置业退出，同时成都瑞华远丰企业管理咨询有限公司进入，但2个月后，成都瑞卓置业重新入股，后者则退出。

　　这是什么情况，给外界玩“躲猫猫”吗?实际上，其路数与昔日隆鑫地产股权构架“绕弯弯”颇为类似。

　　2018年11月中旬，成都瑞卓置业引入“金主”中铁信托加盟，去年6月蓝光接着入局，构成三方同盟。时隔2个月，中铁信托蹊跷退出。

　　我们调查发现：2019年初，中铁信托曾对外发售一笔名为“爱普地产新都新鸿府项目集合资金信托计划”，总规模6.4亿元，期限2年，融资方即为成都香都同瑞置业，用于开发当时叫“爱普·新鸿府”的楼盘。

　　另据悉：该信托计划为股权类投资，中铁信托对项目公司持股60%，优先级资金具体用于支付爱普·新鸿府项目“剩余土地款、契税、前期报建费、勘察费、设计费、前期建安工程款等”。

　　据蓝光发展2019年7月披露新增项目公告，子公司新都蓝光成功收购爱普·新鸿府项目20%的权益，耗资1.82亿元，从前述剖析表述看，这笔股权来自中铁信托。随后，新都蓝光继续吃下该信托的40%股权。中铁信托为何蹊跷退出，外界不得而知。

　　按此对价计算，新都蓝光为项目60%股权总耗资约5.46亿元。依此类推，此项目100%股权估值就是9.1亿元，从项目主要资产的整个地块当年初估值约6.12亿元，蓝光为此付出代价不菲，所以可窥见蓝光为何说前期投资决策失误。

　　据相关报道援引机构测算数据表述说：“蓝光爱普·雍锦府”项目盈亏平衡售价1.8万元/平㎡。我们近期实地调研获悉，该项目2020年3月9日拿到预售证，预售价15816-20075元/㎡，从现场看，多栋楼已拔地而起，建设速度的确很快。

　　置业顾问明确说：“目前预售均价1.5万元/㎡，在片区内是比较高的”。从其介绍表述看，自信心更多来自新都新城未来被看好的升值预期，也成为给消费者讲解项目的着力点和亮点。

　　置业顾问还透露说，目前不用摇号，只要交纳诚意金排号即可选房，还有一定的优惠，明年下批次要卖1.8万元/㎡，并一再强调今年是一个不错的买房时机。

　　据悉，“蓝光爱普·雍锦府”目前具体在售的是云玺，主要有113㎡、138㎡两个主力户型，均属精装，总价170万-200万元左右，属于刚需、刚改产品。

　　从样板间体验看，蓝光对空间利用率的把控的确厉害，是过去开发刚需产品竞争力的延续，138㎡户型虽是大横厅、大阳台，但卧室私密性却大打折扣，整个小区物业服务却不是蓝光嘉宝物业，而是引入的龙湖物业，只有2.5元/㎡，比蓝光成都刚需盘收得还便宜。置业顾问透露说，背后有蓝光补贴。

　　按目前预售价蓄客，“蓝光爱普·雍锦府”接下来能否顺利出货，仍有待观察。但至少说，从3月份拿到预售证一直拖延至今，对于“高周转”的蓝光来说，这是难以容忍的，因为抢时间就是保资金链。坊间还传闻双方股东因对预售价意见不一，蓝光想退股。

　　被媒体曝出的“内部处罚通报”，或只是揭开了蓝光发展在“规模焦虑”上急速全国化扩张隐忧的一个盖子。