农地流转缓解高地价压力 或催生房企新盈利模式

  一场涉及土地制度改革的大戏拉开帷幕。

  11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。这标志着备受期待的农村集体用地流转终见曙光。

  国泰君安研究报告预计，土地改革是未来几年最大的制度红利之一，农地不仅可以释放出数量可观的建设用地，缓解高地价的压力，部分坐拥大量非住宅用地的房企可能将大幅受益土改盛宴。

  更重要的是，农地流转将为房地产企业带来新的投资机会。一直以来，国内休闲农业及旅游项目存在规模与集约化程度不高、竞争力不强等局面。业内人士认为，一旦农地可自由流转，必然吸引大量房地产企业介入，并积极探索休闲农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。

  在巨大的政策利好与资本支持下，“地产+农业”能否缔造出一个产业盛景？

  缓解土地供应压力

  据悉，根据我国现行土地管理法，农村集体建设用地主要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地，这些用地不能直接用于商业开发。要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。

  有效土地供应不足，一直被视为推高房价的重要因素之一。著名经济学家茅于轼指出，房地产行业的暴利正是由于竞争不充分，假如土地可自由流转，房价就会下降一大截。

  这一情况伴随着土地改革的来临有望终结。根据国泰君安研究报告测算，假设农村建设用地中的8%可流转，可增加233万公顷建设用地，使城市建设用地面积增加60%，满足未来6年城市建设需求；以农村、乡镇人均用地面积与城市人均用地面积差额的50%计算，可节约368万公顷建设用地，占现在城市建设用地的94%，满足未来9年需求，这意味着农地流转释放出的新增建设用地将极大缓解土地供应的压力。

  国泰君安分析师孙建平认为，目前房地产行业最大的瓶颈是一二线城市地价过高，开发商扩张难，若农地大量流转导致土地供应量上行，地价将温和回落，供求关系的扭转还将使得房价从上涨逐步趋向稳定，市场发展更为健康，同时市场不必再担心可能出台的加码调控政策。