林木雄：商业地产寒冬并不一定是房企并购的好时机？

就广州市场而言，住宅市场的成交是上升的，价格则有所调整；租赁和写字楼的成交情况也是平稳的，从供应量来看，未来供应量会比较多，但成交没有明显的下滑，写字楼的成交还有所增长。

观点地产新媒体：您认为广州这种平稳的成交情况会持续多久？

林木雄：下半年可能还会保持一段时间，住宅的成交情况相对会好一些，但是商业和写字楼在价格方面会平一些，这源于广州还处于经济转型期，传统企业增长和扩张的能力下降，现在写字楼购买和租赁主力是一些新经济公司，包括信息物联网、金融、高端服务等。

从整个经济调整的角度来看，未来新经济企业对写字楼的需求会慢慢增加，但在短时间内是没有办法做到的，特别是今年还有一个外来的经济气候，不能想得太乐观，在商业方面就更是如此了。

观点地产新媒体：很多电商、物流等公司在琶洲板块打造企业总部，这是否也会相应地减少写字楼市场的租售？

林木雄：琶洲的电商总部是政府的规划。政府之所以这样做，是希望能把琶洲地区打造成电商集聚区域，形成产业规模效应带动这一片区的发展。

举个例子，在深圳腾讯当初就是这样的，腾讯会带来很多不同的企业，最简单的是附近会吸引一些初创公司，或者上下游公司，聚汇成大的生态，因此写字楼的总需求反而会有所增加。

观点地产新媒体：第一太平戴维斯数据显示，广州接下来商场的供应量有200万平方米，商业的供应量是非常大的，您认为商改住和众创空间这两种方式能否解决商业过剩的问题？

林木雄：这要因地而异来分析，不同的城市要面对的问题是不一样的。

一线城市住宅市场还是有很旺盛的需求，短期内城市偏远地区的商业、写字楼面临去化难的问题，把这些商业和写字楼改造成住宅、可售的公寓或者租赁公寓，解决偏远地带供应过量的问题，这也许是一个方法。

二三四线城市住宅市场面临过剩问题，把商业、写字楼改造成住宅就不可能奏效了。

从市场长远的发展角度观察，商改住和众创空间可以作为解决商业过剩的探索和尝试，这个方式我是支持的，政府也允许做一些尝试，但能不能马上解决问题，就要看能不能对症下药。

要注意的是，商改住不仅仅是供求问题，还要注意到相关的教育和交通设施等居住配套的配备。

观点地产新媒体：公寓方面，第一太平戴维斯数据显示公寓的出租率统计为70%，政策鼓励把部分住宅调整为租赁，对于公寓市场是否会造成冲击？

林木雄：按照相关规定，公寓分为可售和自持两大块，在一些包括可售公寓的项目中，前期的销售已经在做了，而将商铺改造成公寓进行销售，有些地方的项目也已经在做了。

租赁方面，这要依据市场来分析，在流动人口比较多的上海、北京和深圳，一些机构已经在着手进入这一业务，但是这些人口导入型的城市住宅市场也很旺盛，房价也高，意味着这些城市一是房子难买，二是有很强的居住需求，三是租金的回报率很低。

租金回报率低的情况下，怎么样能把租赁做成一门可涉足的生意，这是关键。