林木雄：商业地产寒冬并不一定是房企并购的好时机？

当然对于一些有经营商业的优势的企业可能是很好的机会，市场整体没有钱赚不代表所有人都没有钱赚。竞争就是汰弱留强的过程，并购当然是其中一种方法，今年一些开发商也有不少的并购案。

商业地产难在什么地方？难在大家对它将来的价值判断差别可以很大，所以买卖商业是不容易的。未来并购机会也许会多一点，但值不值得投资还是要看自身的条件。

观点地产新媒体：很多商业地产开发商都有一些资产证券化的举措，您怎看这种做法？国内没有开通REITs的情况下，这种方式是不是可以成为商业地产开发商资本运作的一个途径？

林木雄：资产证券化对于一个成熟市场来说是必经的过程，包括按揭、ABS，慢慢会越来越多，但是我感觉前两年比现在还多。

资产证券化到成熟阶段还有很长的时间和道路要走，还有很多待解决的问题，比如法律规范、税收等，首先要解决的是税收问题。中国很多事情都很简单，但是税收就不简单了

资产证券化也与整个市场的发展有关，如果资产打包证券化的估值还没有拆散卖给小业主的收益高的话，那么资产证券化就没有必要了。

总的来说，商业项目资产证券化的方向是对的，大家都往这个方向走，我们也很期待这个市场的成熟，但是也确实不容易。

观点地产新媒体：近两年国内房企或者投资者在国外大量收购物业、酒店和写字楼，是不是外资在国内进行收购和投资相对少了很多？资金外流是因为大部分外资对中国的物业市场不看好吗？

林木雄：从目前情形来看，外资在国内的投资确实没有以前多了，主要有两个原因：一是当前国内经济正处于调整期，二是国内物业价格已经上升到一定的程度，未来的升值潜力也许还有，但是肯定没有以前好。

这就解释了为什么没有太多外资进入中国的原因，但是外资对于国内房地产的关注是一直都没有减少。

此外，前两年人们认为人民币要贬值，因而都往境外投资，但现在发现外汇外流了，政策反而有点变了。

观点地产新媒体：可能接下来并不会有之前那么多的境外物业收购？险资海外并购是否会因为您刚才提及的外汇监管政策而有所减少？

林木雄：机构性投资者和国企背景的企业会往这个方向进军，但是进行境外房地产投资的话，我认为会稍微减少一些，相对来说，个人投资者或民企也许会有所增加。

险资企业的资金池多，但是这些企业有资金分散投资的需要，一千亿的投资资金中用几十亿元进行海外投资也是合理的。