杨剑凌：不怕分蛋糕 希望更多房企进入长租公寓市场

据了解，优帕克在过往15年的发展积累和固化了一套TI系统，而其“互联网+”其中就包括了这一系统的打造和维护，“我们建立了一个ERP系统，这是基于15年积累的标准和流程，我们把它形成一个ERP系统，现在我们更进一步把它发展成一个基于云端的SaaS系统，接下来它会支持所有新开的项目，只要做模块化的定制就可以很快的投入进来”。

对于优帕克来说，与其说如何应对房企的切入，更重要的是怎么进行租赁市场中租客、小业主的“教育”，因为目前公寓运营商的“最大竞争者是个人小业主”。

“在日本的租赁市场中，80%的房东是把房源托管给专业的运营商公司进行挂牌和管理运营，但是国内的住房租赁中，除了中介以外，一大部分仍然还是房东在带看房，但是个人业主和运营商是有着根本区别的，个人业主想着的是租金、押金，而运营商是以满足租客的喜好及服务需求为出发点的。”

他认为：“只有越来越多的公寓运营商进来以后，无论是对租客还是对小业主，他们才能意识到长租公寓这个事情，其实是需要一些专业的人员来运营的，市场才能产生一些变化。”

“长租市场从来不是一个暴利的行业”

“长租公寓在市场端是蓝海，但在运营端是红海”，行业内对于长租公寓的盈利空间的普遍质疑，让这个话题成为业内企业不得不回应问题。

据了解，无论是房企或者是公寓运营商，截至目前仅有一家运营商在不久前宣布盈利1%，而更多的公寓运营者仍然挣扎在破解盈利问题的方案之中。

杨剑凌也直言，公寓行业从来不是一个暴利的行业，它的盈利模式其实非常简单，即“你的租金减掉你所有的成本，再减掉包租房源的价格，而这部分成本合计大概占到70%-80%，10%的利润率是一个非常理想的水平，但空置率每上升一个点，你全年的利润都有可能被吃掉”。

因而，他表示公寓行业是一个非常讲究运营的行业，“所以为什么我们一直说服务体系，因为能够提供一些增值的服务，它的利润其实是远远超过租金的盈利空间的，而这些服务是构建在你的租赁运营能力之上的，因为只有运营能力达到一定水平以后，用户对品牌的认可了之后，才有在客户入住之后给予的更高一级的服务”。

据介绍，在今年年初，优帕克就新推出了We living的概念品牌，这款产品主要为健身、工作、生活、宠物等达人定制的4款主题公寓，既是针对客户群变化而作出的调整，同时也是其在增加服务体系的更多尝试。

他表示：“如果只是纯粹围绕着租赁来运营的话，其实它的利润点是非常非常少，包括我们本身，为什么我们在15年的整个的盈利状况是非常好的。其实我们整个的利润的来源是来自于附加的全服务，这个才是整个利润真正的来源。”

不过，在他看来，公寓要获得更大的盈利空间，对于现在所有新进来的公寓从业者来说，仍要把目光放到未来15年的周期之中，因为上述提及两大群体进入公寓市场仍有一定的时间。

“中国的长租市场就是处于一个刚刚起步的阶段，所以我个人还是觉得这个市场可能是比较适合那种中长期的，有一定的耐心和运营的能力的自主品牌”。

对于未来的发展之路的问题，杨剑凌表示，未来公司中高端的定位，决定了在区域布局上，仍然是以核心城市核心区域的核心楼盘为主，而作为公寓运营商，公司发展到一定规模之后，未来将会持有一定的重资产。

他透露，公司的发展主要为两大路径，一是和大业主，即房地产商成立合资公司，做一些股权投资，另外一种是和基金合作，由基金买楼，我们负责运营，当然这个基金和我们本身是有关系的。

“重资产的模式还是我们一个重要的发展战略，因为我们觉得运营商发展到一定的规模，能否拥有房源还是很重要的，这也是我们接下来一个很重要的工作。”

在确定发展路径之后，优帕克为寻求更多、更低成本的资金，公司已经成立一个相关的团队，进行上市的前期筹备。