青岛商业地产经营是关键 台东香港中路商圈达高峰

　　就区域来看，青岛的住宅是从南到北，从高到低非常明显，比如市南海边的房子平均3万以上，市北好位置在2万多，差一点的也在1.5万以上，四方可能是1-1.5万，李村好一点的1万，差一点的8-9千，但是商业不是这样，商业没有南北差距，商业更多的是商圈差别，在商圈里面好位置的商铺就是天价，李村好位置的铺同样可以卖到8-10万/平米，市南差一些的铺一样可以卖到3-4万，更多的是取决于人流量、消费能力、客单价等等因素。所以不要把住宅的观念带到商铺当中，这就犯了大错。写字楼目前也有这种问题，市南贵一些，但是差价比住宅要好很多。市南的写字楼没有住宅那么贵，李沧的写字楼可能比住宅要高一些，这就是现在的价格区别。

　　从经营能力、风险程度来讲也是不一样的，不是说买了著名的商业就可以赚钱，我给大家讲一个明显的例子，前年春天，我在延吉路某酒店吃饭，有一个同桌的女同志让我分析一下地产，说和朋友凑了300万，在李村旁边买了一个知名开发商开发的商铺。我说挺可怕的，我说你怎么打算的?她说300万我贷了好多款，我打算租出去，一年可以租20万，我就把钱拿来还贷款。我说你这一步是不可能实现的，就我对那个地方的了解，那个地方很难开业，尽管是门头房。这个商铺是上个月交房，有100多家商铺，但是到现在开业了零家，因为本身综合体里面有自己的商铺，基本上把外面的消费力给吞噬干净了。我说你找一个不懂行的赶紧转了吧，要不然就麻烦了。

　　还有一条，就是千万不要碰地下商业，有一个例子比她更惨，青岛地下商业只有一种可以活，就是超市，因为超市的消费就是目的性消费。如果是百货业态，地下商铺很难活，大家可以看到目前来讲青岛做了这么多的地下商业，真正能活的就是中防商街一家，而且地上一层可以，地下二层也不好，地下没有产权的商铺最好都别动。

　　还有一种情况，要看商圈的总体成长度。相对好的无论是台东商圈还是香港中路商圈，它现在已经达到相对的报高峰，台东万达2003年开盘，那个时候投资3万/平米，现在基本上可以达到10万/平米，而且投资率非常高，确实可以达到一户养三代，因为正好抓住台东上升的过程。

　　还有李沧，李沧的特点是中心商圈非常高，当时原来都是李沧区政府的基地资产，在10年前左右没有认识到这个价值，觉得是40-50平的铺子，就把它处理了，就分给了很多商业系统的员工，有眼光的把它买下来了，当时几千块钱真是捡了个大便宜，现在差不多也是8-10万/平米，基本上涨了20倍。其他地方如果买铺子，风险就高了。至于其他的，比如说外围的，比如说宝龙风险也是比较大，为什么呢?实际上它是处于商圈的边缘，商圈的边缘很多人会认为吃不到肉，喝点汤也可以。商业是这样，吃不到肉，喝汤都不可能，因为把人群都吸引到中间了，这和住宅不一样，住宅好位置可以卖1.3万，差地方可以卖1万，但是商业不一样，因为有一个吸附效应。所以大家观察一下，香港中路也有这样的问题，香港置地下面开了一个商铺，家居的，现在也关门了，也是因为这个中心吸附效应的原因。

　　所有的这些情况都是相对商业的基本经验，当然是比较零散，买铺真的是风险性比较大的问题，但只要大家多动脑子、细心观察其实也不难，其实大家可以算出来，很多商铺是在建设中，根据周边的尝试可以判断了解这个地方，这样才可以降低风险，否则现在一个铺子最便宜的几万块钱一平米，小铺也得上百万，稀里糊涂买了之后就非常可怕。