张宏伟:通胀预期导致别墅等天价豪宅投资属性增强

　　从近期天价豪宅“卖得火”原因来看，主要有两点，第一、国内外多因素导致通胀压力加大，通胀预期下难改投资房产尤其是豪宅进行保值增值趋势;第二、“新国五条”细则落地严格程度不如市场预期，市场上行压力较大，投资房产保值增值仍然是趋势。

　　具体来讲，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

　　当前，在新“国五条”细则落地及限购之下，需求被压制，在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及其各地方政府细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，(部分城市)二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

　　我们看到，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致天价豪宅成为富豪们资产保值升值的首选投资项之一，尤其是对于苏河湾府邸“人文型+资源型+城市型”这样的天价豪宅典范来讲，更会聚焦全球富豪阶层的眼球。

　　那么，楼市调控对于天豪宅市场是否有影响，笔者认为，豪宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用;而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。