“金九银十”临近 各开发商借势抢闸出货 本月十多个楼盘推新货

　　另外，位于石排的时代东珺花园有大量房源进行房价备案调整，其中15栋的整体备案均价就由21151.81元/平方米调整为19879.6元/平方米。记者在踩盘时了解到，目前石排区域同类型楼盘定价差别大，如时代东珺花园一套三房产品折后单价约1.9万元/平方米，同样位于石排、由东莞本土开发商开发的世纪城·国际公馆的一套三房产品，折后单价约1.5万元/平方米。虽然开发商品牌不同带来的产品设计和质量不同，但是在目前市场环境下，价格对于楼盘成交的影响仍然较大，这也使得定价过高楼盘销售速度缓慢，部分楼盘不得不下调备案价以吸引购房者。

　　短期房价走势仍然平稳

　　不过，从目前了解到的定价情况来看，8月楼盘定价仍然偏高。

　　东莞中原战略研究中心介绍，7月底央行再次释放出适度宽松货币信号，部分资金将流入楼市，加上由于深圳调控升级，东莞也会承接部分投资资金，有利于促进市场成交。从整体上看，短期房价走势仍然平稳。

　　优房超·瑞城搜则表示，下半年限价、限外、限签政策将严格执行，网签价格走势将维稳;东莞限价各种加码，对开发商的利润、营销及资金回笼带来压力，房企让利促销力度有望加大;新限价政策规定商品住房首次备案需“一次性过”，不得再次上调备案价，因此开发商首次定价至关重要。考虑到项目综合开发成本，开发商首次定价或将偏高，一方面有利于项目后期楼栋实现更高溢价，另一方面配合后期销售可采取适当的折扣优惠，打动购房者入市;同时，高地价项目在开发成本刺激下，新盘定价偏高才能实现盈利，但政府严控房价，所以高价项目搭配低价项目共同网签成为网签操作的主要方式;而其他外来品牌房企纯新项目陆续入市，部分价格洼地有望在品牌效应带动下，价格向周边高价区域看齐。

　　预测： 今年住宅供应或创近7年新低

　　优房超·瑞城搜认为，限签、限价和禁止价外收费等政策下，外加严控社保造假，首付款提高等原因，楼市成交不太乐观，倒逼房企减慢推货的节奏。2018年下半年预计住宅供应总量约为373万平方米,与2012年水平相当，或创近7年下半年推货量新低，房企推货信心不足，对成交拉动效应减弱。

　　此外，购房者观望心态浓厚，下半年住宅市场走货愈加艰难，购房门槛提高，买房人群的再一次被筛选，整体基数减少，楼市交投氛围将持续冷清;优房超·瑞城搜介绍，从区域来看，松山湖片区将是成交贡献的主力区，松山湖片区主要以茶山项目开盘及加推为主;而住宅市场举步维艰，但对于商务公寓与商铺以及写字楼可以趁机寻求突破，下半年城区和经济发达镇区将是非住宅产品的主战场，房企可重点突破。

　　后市推货或继续保持“慢节奏”

　　回顾7月东莞楼市，调控持续从严。从宏观来看，全国整治楼市乱象专项行动如火如荼地进行着，房贷利率也进一步上浮;回归到东莞本土市场，楼市规范行动也不断，无论是开发商还是购房者都陷入了观望状态，房价持续企稳。

　　虽然7月东莞也有不少项目加推入市，但总体而言商品房供应低位运行，开发商推货意愿有所下降，各大楼盘活动也以中小型活动为主，几乎没有聚拢人气的“大动作”。反观置业者，购房热情也平平，到访、认购人数持续下滑。

　　从产品类型来看，洋房以小批量推货为主，反而“不限购、不限贷”且户型较小总价较低的公寓供应显著放量，市场热度较高。

　　有业内人士表示，在接下来的8月，东莞楼市会持续低迷，甚至未来半年，买卖双方会继续拉锯。对于后市，合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞楼市下半年供应将偏紧，包括8月份，整体供应量不大。预计9-10月东莞会迎来一波推盘高峰，但与去年下半年同期相比，今年下半年供应量将会大幅萎缩。

　　(房掌柜综合整理自广州日报、房掌柜)