青岛各大新盘年末集中推商铺 摸底市场看行情探价格

　　临近年末，青岛楼市终于开启淡季模式，根据12月连续两周的数据统计，新房、二手房的成交量和价格都在“稳中回落”，在这样的大背景下，许多市民网友都在讨论“年末是不是该出手买房?”“现在是不是出手的好时机?”等热点话题，但不知你是否发现，近期推销商铺的促销电话也开始多了起来，市北、李沧，甚至市南区一些新盘的商铺类产品集中上市，而且不少还都在岁末推出了促销优惠，以吸引投资客的关注。

　　各大新盘年末集中推商铺商铺投资，你了解么？

　　说起买房，大多数人都能聊上两句，说起“房产增值”，也有许多朋友曾亲身经历，但说起“商铺”，大多数人的传统印象还都是“总价高”、“一般人买不起”、“太专业，不懂不能轻易出手投资!”等等。但其实“买商铺、当房东”离我们并不那么遥远。

　　近期，就有一位网友透漏，他刚刚在新都心片区某知名小区租到一套临街的社区商铺用于经营小饭店，因为背靠一个中型居住小区，面朝清江路，与地铁站相距不远，且面积只有100平多一点儿，比较袖珍适中，所以他非常满意。小编特意询问了他年租金是多少?他告诉小编，租金是18万/年。

　　新都心片区百平米的商铺如今可以租到18万/年，这个收益是否可以算得上是可观呢?小编特意咨询新都心片区某大型中介的负责人于先生，他说，这套商铺的租金现在在新都心板块算是个“中间价位”，不算是高的，也不算低。目前在新都心片区，这种社区底商还是很受欢迎的，一般租客租下后都是用于开一些特色小店，比如小型饭店、早餐店、水果店、或者小型教育机构等。“新都心附近的几个大型社区，比如万科城、海信淮安郡、鸿仕雅居等，社区四周的底商如今几乎都是“满铺”状态了，这些小型商业连成片后已经成为新都心商圈繁荣的重要补充，不仅服务周边社区住户，还吸引了大量的人流和客流。但其实当年社区底商的售价并不高，仅比同小区的住宅价格高10%-20%。”

　　不过于先生也说，虽然现在来看，这一片区的商铺“不愁租”，且“价不低”，但其实这期间也经历了三四年的培育期，在楼盘刚刚交付时，虽然住户大都能迅速搬入，但周边的商业氛围却并不能立即形成，这附近许多底商都有空置三四年，甚至更久的历史，只是在这一两年，小商业的经营氛围才营造起来了。不过人说“好饭不怕晚”，这种社区商业氛围一旦形成，就会慢慢稳固下来，给商铺持有者提供长期稳定的收益。

　　岁末商铺投资选择不少，价格也比较公道

　　为了了解商铺市场，近日小编也探访了市南区、市北区等多家新盘的底商，并对这些商铺的销售价格做了调查，结果显示，年末卖商铺的开发商还真不少。

　　【市南区】

　　在青岛人眼里，市南区一直是高档写字楼、商铺的聚集地，这里聚集了从老字号到国际一线品牌在内的众多品牌。鳞次栉比的高端写字楼，星罗棋布的金融机构，一个个的高档住宅小区，还有青岛商业繁荣的标杆——香港中路。截止到目前，万邦购物中心、中铁中心、海信广场二期、华润万象城相继开业形成了香港路商圈新版图，而且从目前来看，香港路的商业版图仍然在扩容。

　　据打探，香港中路的新建商铺并不多，且售价都比较高，比如位于澳门路上的永新公馆配套1-2层底商，建面68-760㎡，均价80000-110000元/㎡。青岛泛海国际中心以建面33000㎡商铺为主，只租不售。汀town艺术潮流百货已经开业，项目建面15-50㎡商铺在售，均价50000-60000元/㎡。永嘉新居临街社区商铺销售中，建面85-227㎡，整体均价48000元/㎡，买一层送地下一层。

　　【市北区】

　　提起市北区，青岛人随口就可以说出好几个新老商业圈，比如台东商圈、市北CBD、青岛新都心，另外还有浮山后、小村庄、水清沟、海云庵等等，经过近几年的棚户区改造和商业配套升级，再加上地铁的建设的东风，如今的大市北已经成为生活氛围最浓，大小商圈分布最多、最密集的一个城市板块。

　　在这种发展背景下，商铺尤其是社区商业也格外兴旺。网友孙先生一周前在位于嘉定路上的保利里院里小区周边饭店吃饭时才发现，由于马路两侧占道经营多年早市被取缔，使得周边社区的商铺几乎全部被租了出去，保利里院里的底层商业如今几乎没有空置的了。据孙先生回忆，当年保利的商铺促销最狠的时候，广告语是这样打的：“7折大抄底，最高直降230万”，这才两三年时间，这里就已经形成了成熟的商业氛围，与糖球广场和海云庵商圈几乎连成一片。孙先生自己感慨，“当年如果投资了商铺，现在应该能有不错的收益。”

　　据调查，目前市北区在售的商铺比较多，主要集中分布在市北CBD、新都心、海云庵等片区。比如万科未来城主推V+街区，31-97㎡沿街Mini商铺，一层均价25000-30000元/㎡，二层复式均价15000-20000元/㎡，一户一价，仅供参考。东安商街项目现房沿街(单层铺4套、双层铺18套)商铺在售，户型建面48-310平，单层均价40000元/平，双层均价22000-25000元/平。中海寰宇天下沿街商铺在售，户型建筑面积40-2000㎡，一楼30000元/㎡，二楼均价15000元/㎡。水清新街现房商铺剩余两套在售，面积为180平和230平，均价21000元/平。丽达新街现房商铺在售，面积从90平至300平米都有，均价33000元/平左右。安泰广场目前主推商铺，户型建面40-440平，均价35000元/㎡。红锦坊项目还有现房商铺在售，户型建面为70-400㎡，均价30000元/㎡左右。

　　【李沧区|城阳区】

　　李沧区近期的在售商铺比较少，炒得比较火的就是已经推了四期的中南世纪城项目。据了解，中南世纪城五期住宅房源预计农历新年之后推出，具体时间待定，户型面积90-110㎡。目前只有商铺在售，商铺主推30-90㎡小户型，首付19万起。

　　与主城区相反，城阳的商铺则是以价取胜，“在市区要买一套60平以上的商铺，大约要总价300万左右，而去城阳总价50万元就可以精装修交付，”据在城阳区鲁邦国际风情街购买了商铺的李女士透露，现在许多市区的门头房关门，去城阳黄岛等地买商铺，生意还是原来的生意，客户资源一点也不少，只是改头换面，找了个更大的门面店铺而已。把出租信息往微信朋友圈一发，生意就找上门了。

　　从网上咨询的情况发现，目前，城阳的商铺受关注度还是比较高的，其中，泰豪国际广场目前在售商铺产品，在售楼座为7#16#17#19#，面积区间为40-200㎡，均价12000元左右/㎡。天一仁和财富中心二期建面约28-44㎡全能精装公寓在售，带装修交付，首付低至5万起。银盛泰德郡五期10套房源获预售，50-140㎡商铺均价14000-17000元/㎡。鲁邦国际风情街现房实景商铺在售，户型建面约350-1000㎡，均价15000元/㎡。万科中心城22平米底商在售，均价31000元/㎡。青实口水街商铺面积100-700㎡，均价12000元/㎡，售完再无加推。

　　【西海岸新区】

　　说起商铺，家住黄岛区的李女士称，近日她收到十多个推销商铺的电话，打电话的都是售楼处的工作人员。李女士说，今年年初的时候，我曾想买房投资，所以在看过几个楼盘之后，留下了自己的联系方式，一年都快过去了，最近总有推销公寓旺铺的楼盘打电话给我，对方推销的基本都是商铺、写字楼、公寓之类的产品。

　　随着西海岸第二条海底隧道的建设，以及地铁13号线即将开通，配套丰富人口集中消费需求越来越大，商铺产品也借机一齐上市。据了解，目前西海岸在售商铺比较多，比如青岛华尔兹广场临街旺铺在售，剩余负一和二层，面积区间38-300多㎡，单价19000-36000元/㎡左右，预计2018年年底交付。天齐雅诚名筑商铺在售，户型建面约170-400㎡，均价35000元/㎡，双层商铺。锦江丽都沿街旺铺现房在售，面积区间33-400㎡，一楼层高4.8米，其余3.6米，均价24000元/㎡，一铺一价，距离13号地铁隐珠站仅200米。我家阳光1号主推商铺，户型建面约49-300㎡，临街现铺，均价13000-24000元/㎡左右。

　　业内：社区底商或将成为未来商圈发展新方向

　　商铺投资是长线型投资，这就要求商铺投资者们用长远的眼光来看待商铺未来的发展趋势，只有这样才能更精准的进行商铺投资，未来获得丰厚的利润。

　　有业内表示，从去年开始，政策对房地产市场的调控主要是针对住宅的，目的是对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到理性的状态。目前，大量的投资客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。

　　但业内专家也提醒，商铺的自身升值和投资回报不像住宅那么“立竿见影”，因此投资商铺更需要专业度和专业眼光，以及耐心的等待和细心的培育，综合来看，当下市场上的社区商业产品投资价值还是很高的，虽然现如今许多“网络经济盛行，实体经济萎缩”的言论很盛行，但我们还是可以看到，本身就依托于社区的特色小店大都可以经营红火，如此可见商铺仍不失是一种十分具有投资价值的房地产产品。

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　　由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统联合主办的2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会于2018年12月18日在北京粤财JW万豪酒店五层大宴会厅举办，研究主持单位现场发布了《2018中国商铺租金指数研究报告》。

　　随着中国经济逐步进入消费驱动的高质量发展时代，消费需求结构的升级、新技术主导下消费行为的变迁正在重新定义商业地产的价值，并对商业地产开发和运营提出更高要求。商业视野全球化，商业体量规模化，传统消费提档升级，新兴消费快速兴起，中国商业正处于一个深刻变革的时代，商业地产运营企业纷纷转变经营策略，新兴商业模式层出不穷，这些都将催生更大的市场空间和机遇。

　　当前，商业领域的变革与创新并存，商业地产运营企业也在机遇与挑战中不断调整发展方向。以电商为代表的新兴业态的兴起，冲击了商业地产的价差模式，线下商业已不具备价格竞争优势，线上无法提供的休闲娱乐体验逐步成为线下商业发展的重点。从实体商业市场来看，传统百货和购物中心重新规划业态布局、调整业态组合、加大体验式消费比例，社区商业也从单一的住宅底商逐步向专业市场、主题商场、商业步行街演变。以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式应运而生，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。

　　但也应该注意到，商业地产行业目前仍存在一些问题，如商业管理能力整体偏弱，运营能力不强;商业地产项目同质化现象严重、定价机制不规范、价格不透明、信息不对称等，使投资者无法准确把握投资方向，也使商业运营机构无法做出利益最大化的选择。

　　在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，基于中房指数系统，启动了中国商铺租金指数的研究和编制，以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考;其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。

    （房掌柜整理来自青岛新闻网、中指研究院）