房地产行业进入加速洗牌阶段 中小房企如何度过寒冬?

2018年，房地产行业集中度进一步提升，房企销售规模再上台阶。同时，随着资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

　　在此背景下，中小房企如何抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

　　行业集中度加速提升

　　据第三方研究机构数据显示，2018年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%;百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，行业集中度加速提升。

　　百强企业追求规模与效益均衡增长，“增收又增利”态势延续：一方面百强企业适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展;另一方面加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间。2018年，百强企业营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元;净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

　　经营方面，百强企业优化投资布局降低去化风险，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解;财务方面，百强企业加强现金管控去杠杆，现金流与负债均得到显著改善，借势加速融资缓解兑付压力。2018年，百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著;资产负债率均值为77.8%，较上年同比下降0.5个百分点，有效负债率同比下降1.6个百分点;速动比率为0.53，较上年上升0.04。

　　中小房企业绩下滑

　　随着楼市逐步降温，2018年成了房企利润分化的分水岭。

　　统计发现，所有业绩下滑的42家A股上市房企，大都为销售规模不足100亿元的中小型房企，如张江高科、阳光股份等，而鲜有合约销售额超过500亿元的大型房企。

　　“从目前已发布的业绩情况来看，盈利预减的情况明显增多，尤其是中小型开发商。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，这反映出当前房地产行业在市场下行压力大增之时，大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，而中小企业日子则相对艰难，最终导致两极分化现象加剧。

　　以39家业绩下滑房企中销售规模唯一超过500亿元的滨江集团为例，公告显示，2018年度，滨江集团实现营业收入210.5亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.5亿元，较上年同期增长41.03%。但在营业收入大增的同时，滨江集团归属于母公司所有者的净利润反而下降28.62%，为12.2亿元。滨江集团表示，公司业绩下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

　　规模并不算小的滨江集团，尚且会因融资成本增加而拖累盈利，众多小型房企的情况或许会更加严重。

　　除融资难度差异之外，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，另一个原因也不容忽视。他向记者分析称，房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况，而2016年和2017年土地价格是很高的，因此成本很高，但2018年的销售市场是“限价”的，因此，房企净利润下滑也在情理之中。

　　也正是受到上述因素的影响，有企业甚至出现营业收入增长，归母净利润反而“亏损”的现象，例如大港股份，去年营业收入增长约30%，而营业利润及归母净利润反而为负，分别下降1024.69%和1732.8%。

　　中小房企发债动作不断

　　在这一轮融资热潮中，中小房企的发债动作亦是频繁不断，但相比头部房企而言，融资压力较为明显。

　　刘斐凡指出，对比大型房企，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，因此会影响到自身的融资能力。

　　近期，力高集团发行2020年到期的2.5亿美元优先票据，用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，而年利率则为13.5%，远高于行业平均水平。在较早前的2018年11月，力高集团发行2020年到期的2亿美元优先票据，年利率也是高达11%。

　　明发集团近年海外发债利率同样是居高不下。2019年1月，明发集团发行2亿美元于2020年到期的债券，用于若干现有债务的再融资及一般企业用途，年利率高达15%。另外，明发集团近年几笔海外融资年利率也达11%。