房地产行业进入加速洗牌阶段 中小房企如何度过寒冬?

除此之外，多家中小房企也在持续加大融资力度。上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%，略高于上述2019年1月房企平均发债成本6.98%。

　　合景泰富近期多笔融资则是充满变数。近日，合景泰富发行2023年到期的3.5亿美元优先票据，年利率为7.875%。不过，在2019年1月下旬，合景泰富计划发行的“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”先是处于中止状态，后来又更新为“已接收反馈意见”。记者注意到，该债券拟发行金额已从此前200亿元下调至100亿元。另外，上交所信息显示，自2019年1月15日以来，“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”目前仍处于中止状态，拟发行金额为20亿元。

　　为谋求扩张，中小房企近年频繁融资输血已是行业一大现象。克而瑞指出，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点。从单个企业的融资成本来看，有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。

　　同策研究院指出，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。

　　在接受记者采访时，同策集团首席分析师张宏伟分析，每家金融机构通常都会有白名单，而中小房企排名会比较靠后，除了销售规模的原因，还与企业运营能力、财务能力、抗风险能力等因素密切相关。张宏伟指出，在白名单排名靠后，意味着融资额度受到限制，融资成本也会相对较高。

　　“整体来看，中小房企融资压力是非常大的，通过各种各样的形式在资本市场进行融资，以解决自身的资金压力。”张宏伟称，现在房企发美元债券，基本上平均都是7%到8%的成本，加上通道费用就接近10%，而中小房企的融资成本通常会更高一些。

　　此外，资深地产专家刘忠岭向记者指出，对比大房企，中小房企首先在企业信誉和信用等级存在较大差距，所以在上市融资或通过已上市主体再融资方面存在着很大限制。

　　“房地产信托融资方面，对于中小房企来说，也是门槛较高。所以，中小房企的主要融资渠道仍然是银行贷款。而在银行贷款方面，中小房企由于企业信誉和信用等级较低，可抵押资产量较小，所以总的融资量受到较大限制，并且通常融资利率比大房企至少要高几个点以上。”刘忠岭表示。

　　中小房企如何突围?

　　房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。反观中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，面临市场调整期，房企首先要聚焦主业实现稳健发展。抓紧城市结构性机遇，踏准节奏实现精准布局;迎合居住升级需要，提升产品和服务赢客户;运营有待内部挖潜，优化管理促进稳健高效发展。他指出，房企还要协同创新，打造多元竞争优势。目前，很多企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产+”做了很多的创新探索。

　　2018 年，中小房企在拿地和融资的双重挑战下，如何成功度过地产行业“寒冬”成为企业不得不思考的问题。

　　专家认为，中小房企选择活下去并且活得更好，就必须遵守严格的生存法则。首先，需要不断打磨产品，增加产品在市场上的竞争力;其次，加强与大型房企合作，加快规模与布局的增长;最后，拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。

　　(房掌柜整理自国际金融报、新华网、中国经营报)